민달팽이 주거상담소를 두드려보세요  

친구 같은 주거상담! FAQ - 민달팽이유니온

[묵시적갱신] 제대로 알아봅시다! #계약의갱신 #계약의해지 #계약갱신요구

조회수 2560

묵시적갱신!

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절 및 계약조건을 변경한다는 뜻의 통지 하지 아니하거나, 

임차인이 임대인에게 계약만료 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다.

 

이 묵시적갱신이 일부 개정되었습니다. 개정된 부분 알고 계신가요?!

어떻게 개정되었는지 같이 알아봅시다!

 

 

1. 주택임대차 계약에서 [묵시적갱신]의 일부 개정된 부분은?


주택임대차보호법( 약칭: 주택임대차법 )

[시행 2020. 12. 10.] [법률 제17363호, 2020. 6. 9., 일부개정]

 

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.<개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]


기존의 계약갱신이 적용되는 기간이 <계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지>로 일부 개정되었습니다. 

이렇게 변경된 부분에서 많이 주시는 질문을 바탕으로 세세히 살펴보겠습니다.

 

2. 개정된 20년 6월 9일 이후부터 모든 계약에 적용되나요?

 

그렇지 않습니다.

일부 개정된 주택임대차보호법은 20년 12월 10일부터 시행되므로써 20년 12월 10일부터 새롭게 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용됩니다.

 

3. 개정된 부분은 누구에게 좋은 건가요?

 

각각 서로에게 유리한 부분이 있다고 생각합니다.

 

임대인은 임차인에게 반환하여야 할 임대 보증금을 마련할 기간이 더욱 길어진 부분에서, 

임차인은 계약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받아 나갈 수 있게되는 확률이 높아진 것이지요.

 

또한, 계약 기간이 짧아 자주 거주지를 옮기는 과정에서 장기적인 주거계획을 세우지 못했던 분들이 많을 것입니다.

계약만료 2개월 전부터 동일한 조건으로 존속기간 2년이 추가로 연장되면서 장기적인 주거계획을 세울 수도 있게 될 것입니다.

 

4. 그럼 묵시적갱신이 되면 2년을 다 채워 살아야 하나요?

 

그렇지 않습니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

①제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.<개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]


묵시적갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

그러나 계약해지의 효력은 3개월 뒤 발생되므로 계약이 해지되기 전까지는 월세 및 관리비가 발생되니 이 점은 유의하시길 바랍니다.

  

5. 묵시적갱신이 이뤄지지 않고, 계약조건 협의가 안된다면 무조건 집을 비워야 하나요?

 

그렇지 않습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)

①제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이제6조 제1항전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을제7조의2각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]


20년 7월 31일 주택임대차보호법 개정안 중 하나인 <계약갱신요구권>을 통하여 계약갱신을 요구할 수 있게 되었습니다. 

임차인이 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 연장을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못합니다.

 


*주의사항

묵시적갱신이나 계약갱신요구권을 사용하고자 하는 경우,

혹시나 내가 임대인이 거절할 수 있는 사유에 해당하지 않는지 먼저 확인하여 이 부분 유의하시기 바랍니다. 




[ 개인적인 의견으로 법적 효력은 없습니다. 꼭 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. ]

 


함께보면 좋은 글

[주거상담 FAQ] What is 묵시적 갱신?

[이슈브리핑] 임대차 3법 FAQ, 이런 경우에는 어떻게 하나요?




[궁금한 정보는 이 곳에서 확인하세요!]


▶청년 주거권, 주거 교육, 주거 정보 알고 싶어요!

서울시청년주거상담센터: http://youth-housing-seoul.kr/


▶주거 상담은 이 곳으로!

(서울시)서울시 중앙주거복지센터: https://www.seoulhousing.kr/html/0601002.do

(모든지역) 민달팽이유니온 주거상담소: https://minsnailunion.net/consultform


▶(서울시) 우리 동네 주거복지센터는 어디에 있나요?

https://www.seoulhousing.kr/jsp/center.do

0 0