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[주거상담소] 역전세난.. 깡통 전세 어떻게 하나요?

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안녕하세요 :)

부쩍 깡통 전세에 대한 상담이 늘어나서 걱정인 요즘입니다.

부동산 경기가 출렁거릴 때마다, 특히나 청년을 대상으로 한 깡통전세 문제, 전월세 사기가 기승을 부리고 있습니다.


깡통전세란? 

전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금(=전세금, 보증금)을 돌려받기 어려운 집. 보통은 임대인이 전세금을 돌려막아 여러 집을 사두는 '갭투자' 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면, 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨버리면서 발생한다.


깡통 전세, 뭐가 어떻게 문제인가요?


전세 살고 있는데 계약만기에요. 그런데 집주인이 집을 압류 당했는데, 자기는 낼 돈이 없다고 집이 경매에 넘어가도 저에게 보증금 줄 돈도 없대요. 다음 세입자들이 들어오면 그 돈을 받아서 준다는데 그 말을 한지도 몇 달이 지나고 있어요. 총 4층짜리 건물이고 저는 3층에 살고 있는데, 3층까지는 임대인 본인이 대출내서 가지고 있었는데 3층까지의 대출은 이전에 들어온 세입자들 보증금으로 다 갚아서 메꿨고, 아직 못갚은 4층에 있는 두 집은 부인 명의래요. 다음 집으로 이사를 가고 싶은데 이런 상황에서 다음 집 보증금은 어떻게 줄까요. 어떻게 해야하나요


이와 같이, 갭투자가 요새 주춤하면서 그 피해를 고스란히 세입자들이 지고 있습니다. (배째라는 식의) 임대인들이, 보증금은 신경쓰지 않고 나몰라라 해버려서 보증금을 못 돌려받는 사례가 바로 깡통전세의 피해 사례에요.


최근 KBS의 [추적60분]이라는 프로그램에서도 깡통 전세 및 전월세 사기 건으로 취재해간 바가 있는데요.

구체적인 사례와 문제점을 영상으로 잘 담아냈으니 참고하셔도 좋을 것 같습니다.

동영상 : https://youtu.be/exX4DVGC9eE




주거권이 빈약한 우리 사회에서 발생하는 대부분의 집 문제가 그렇듯, 깡통전세, 전세사기 역시 문제가 발생하면 이미 상황은 어려워져있는 경우가 많습니다. 민달팽이유니온을 비롯한 여러 곳에서 근본적인 제도 개선을 위해 노력하고 있는데요, 이와는 별도로 내가 미리미리 확인하고 예방할 수 있는 방법, 깡통전세에 대한 대책으로는 무엇이 있는지를 같이 짚어보아요!



[계약 전] 요모조모 살펴보세요


계약 전, 반드시 부동산 공부(=계약할 집, 땅에 대한 공적 장부, 문서)를 확인하세요.

크게 건축물대장과 등기부등본을 확인하면 되는데, 건축물대장이 건물의 스펙에 관한 내용이라면 등기부등본을 통해 재정적인 문제를 파악할 수 있습니다.

부동산 공부 보는 법 : [주거상담소] 등기부등본, 건축물대장 보는 법


등기부등본을 확인해보니 이미 잡혀있는 근저당, 저당 등의 비용이 크다면?


1) 전세금을 조정을 시도해보세요.

내가 매달 낼 수 있는 주거비용을 생각해보고, 가능한 범주에서 전세금을 월세로 전환하는 것도 고려해보세요. 매날 나가는 주거비가 부담스럽기는 하지만, 깡통전세로 한꺼번에 전세금을 날릴 위험을 생각하면 고려해봄직합니다.

전세-월세를 왔다갔다 변환하는 것을 '전월세 전환'이라고 하고, 그  기준을 '전월세 전환율'이라고 하는데요. 이 전월세 전환 계산 하는 법은 아래 주거상담소에서 참고하세요~


전월세 전환율을 능수능란하게! : [주거상담소] 전월세 전환율이 뭔가요?


2) 내 보증금으로 근저당 말소를 제안하고, 특약사항으로 적으세요.

   - 같이 해당 은행에 가서 근저당 금액 말소하고, 등기부등본에도 말소사항을 업데이트 하는 것이 필요합니다.

   - 근저당 금액 말소 시, 반드시 해당 금액 전액을 다 말소하는 것이 중요합니다!!!!!!


3) 전세금 보증보험에 가입할 수도 있어요!

계약기간 만료가 되었을 때, 세입자인 나는 보험사로부터 전세금을 바로 돌려받고 임대인에게는 보험사에서 전세금을 회수하는 [전세금 보증보험] 제도가 있습니다. 기존의 불합리하던 점들을 개선하여, 이제는 (1)임대인 동의 없이도 가입이 가능하고 (2)보증금 한도를 늘리고 (3)보험료율을 낮추었습니다. 세입자들에게 필요한 정보들이 개방되어 있지 않고 권리 보호에 취약한 기존 임대차보호법 상의 사각지대 때문에, 내가 정말 보증보험에 가입할 수 있을지는 직접 문의해서 구체적으로 확인해봐야 합니다. 그렇지만 꼭 한번 두드려볼만한 제도이니, 놓치지 말고 확인해보세요!


가장 정확하고 자세하게 알고 싶다면, HUG(주택도시보증공사)로 : https://goo.gl/Pb1Xet

간단히 알고 싶다면 참고할 기사 : https://goo.gl/1X9W8W


[계약 시] 이것 조심하세요!


모든 과정은 기록으로 남기는 것이 중요합니다. 녹음, 문자, 문서 등 최대한 남길 수 있는 자료는 모두 남겨두세요!


1) 서류 상 소유자(=임대인)와 계약하고 있는 것이 맞나요?

관리인/대리인이라고 하며 대신 계약을 하는 경우가 많습니다. 이 경우 임대인 본인과 아래 내용을 반드시 확인해야 합니다.

ㅇ 확인하고 있는 사람이 임대인이 맞는지

ㅇ 계약하러 나온 사람이 임대인이 확인한 대리인이 맞는지

ㅇ 계약 내용이 맞는지 (특히 주소, 금액, 입금계좌 등)


일반적으로 대리인이 계약을 하기도 하지만, 원칙대로 임대인 본인과 계약하는 것이 맞습니다. 그러니 전세와 같이 보증금의 규모가 큰 경우는 최대한 임대인 본인이 계약에 나오도록 하는 것이 좋습니다. 전세금이 큰 경우는 임대인 직접 계약을 강하게 요구하세요. 적어도 잔금을 수령하는 때라도 꼭!


2) 중개소에서 공인중개사를 통해 계약하고 있다면, 중개사 자격과 공제 가입 여부를 확인하세요!

중개대상물확인설명서에 나와있는 <권리관계>가  사실과 다름이 없는지 확인하세요!

중개사가 괜찮다고 한 집에서 문제가 생기는 경우, 공제증서를 받아 두었다면 손해에 대한 배상을 청구할 수도 있습니다.


[계약 후] 무엇을 해야 하나요?


1) 반드시 X 100000000 전입신고와 확정일자를 받으세요.

- 아무리 강조해도 지나치지 않는 기본사항. 전입신고 하기와 확정일자 받기! 크고 작은 분쟁을 위한 제일 기본적인 최소한의 안전장치입니다. 무조건, 꼭!!! 절대로 잊지말고 이사한 날로부터 최대한 가까운 날에 두가지 미션을 수행하세요.

(간혹 최우선변제권과 같은 제도를 절대적으로 신뢰하고 확정일자를 받지 않는 경우가 있습니다. 최우선변제 제도가 내 전세금을 지켜주기에는 허술한 점이 너무 많답니다. 절대로 과신하지 마시고 꼭 확정일자를 받으세요!)

- 이사한 날, 동네 구경 겸 계약서와 신분증, 약간의 돈(600~1000원 사이, 현금 및 신용카드 가능)을 들고 우리 동네 동주민센터에 가시면 한꺼번에 클리어 할 수 있답니다. :D

(두 개 중, 늦게 받은 날짜를 기준으로 적용되기 때문에 둘을 동시에, 최대한 빠른 일자로 받는 것이 중요합니다.)

- 임대인의 동의가 필요 없는 나의 권리이자 거의 유일한, 최소한의 예방책입니다. 내가 그냥 실행하면 되는 것이니 망설이거나 눈치보지 마세요!


2) 전세권 등기를 통해 전세권을 설정하세요.

- 집에 대한 권리관계를 표시하는 공적인 장부 '등기부 등본'에 나의 전세 계약 정보(=전세권)를 올리는(=등기하는) '전세권 등기' 제도가 있습니다. 전세권 등기를 할 경우 그 집을 사고팔수 있는 권한을 제외한 대부분의 권리와 책임을 세입자가 가져오게 됩니다. 임대인의 동의가 있어야 전세권 등기를 설정할 수 있어요. 


좀 더 자세한 내용을 알고싶다면 참고할 기사 : https://goo.gl/8bGqmM


3) 계약 만료, 미리미리 준비해서 나쁠 것 하나 없다!

법적으로는 임대차 기간이 만료되기 한 달 전에만 이야기하면 되지만, 요즘 같은 때에는 넉넉잡아 세 달 전쯤 계약 해지 통보 할 것을 추천드립니다.

ex) 계약서대로 만료되는 날짜에 나가려고 합니다. 당일에 이사갈 집 보증금을 내야하니까 계약 만료 날짜에 꼭 보증금 돌려주실 수 있도록 미리 준비 부탁드려요. 아직 만료까지 기간은 좀 남았지만 잊지마시라고 미리 연락드려둡니다~


물론 이 때 모든 기록은 문자나 녹음 등으로 남겨두는 것이 기본 중의 기본이겠죠. :D



[문제 발생 시] 어떻게 해결해야 하나요?


보증금을 못 돌려받았는데, 임대인이 돌려줄 능력이 없다며 나몰라라 하는 상황.. 어떻게하면 좋을까요?

한국사회에서 세입자의 주거권이 보장되지 않는다는 것은, 바로 이런 상황이 발생하면 임대인의 부동산 투기로 인한 피해지만 그것을 규제하거나 피해를 복구할 제도가 부재하다는 것. 즉, 억울하고 미칠 노릇이지만 피해를 내가 뒤집어써야한다는 사실은 이미 어쩔 수 없는 상황이라는 것입니다. 민달팽이유니온에서 이런 사각지대를 해소하기 위해 주거권 보장 활동을 하고 있지만, 일단 당장 이런 상황을 겪은 경우에는 피해를 최소화하기 위해서 어려운 선택을 해야합니다.


0)  일단 방이 나가지 않는 이유를 주위 중개업소나 주위 사람들을 통해 탐문하기!


1) 이 집에 계속 살아야겠다고 결정한다면?

- 보증금, 임대료 등의 시세가 기존보다 낮아졌다면, 임대인에게 임대료 감면을 요구하는 조건으로 새로운 임대차 계약을 체결합니다.

- 경매에 넘어가기 전, 전세금을 가지고 임대인과 협상하여 아예 이 집을 사버리는 경우도 있습니다. 


2) 이 집에선 더 이상 못살아! 보증금을 못 받은 상태라도 이사를 해야한다면

- 임대인에게 보증금 반환 요구하면서 미반환 시 임차권 등기 신청 하겠다는 내용으로 내용증명 발송 후, 법원에 임차권 등기 명령을 신청합시다!

- 임차권 등기해도 안주면? 지급명령을 신청하여, 승소하면 판결문이나 결정문을 가지고 내가 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 지급명령 걸면, 집주인 재산 조회를 할 수 있어요. 못 돌려받은 보증금은 경매 후 (빚잔치 순서에 따라) 받을 수 있는지, 얼마나 받을 수 있는지를 확인할 수 있습니다. 경매 대금으로 받지 못한 돈은, 여전히 권리는 남아있지만 보다 긴 시간과 금전적, 정신적 비용을 들여 받아내야 하는 상황이 생기겠지요. 손해배상으로 등기비용, 대출 이자, 경비 등을 청구할 수 있습니다.


[이런 점이 바뀌어야] 재발 방지를 위해서는


0) 부동산 불패신화 이제 그만! 집을 가지고 있지 않아도, 빌려살아도 안전하고 안정적으로 살 수 있는 것 역시 주거권이다


청년들의 방은 '안정적인 주거 공간'이 아닌 '투기 수단으로서의 집'으로 우리 사회가 돌아갈 때의 문제점을 가장 대표적으로 보여주는 공간입니다. 주거 정책이 아닌 부동산 경기부양책이 지속되고 있기 때문에, 부동산 경기가 출렁일 때마다 청년들의 방을 가지고 깡통전세, 전월세 사기 등이 기승을 부리는 것이지요. 그렇기 때문에 근본적으로는 '부동산 경기부양책' 아닌 '주거정책'이 필요합니다. 월세-전세-자가를 기본 전제로 두고, 현재의 세입자들에 대한 대책은 마련하지 않은채 '그러니까 집 사'라는 자가촉진책만을 펼치는 정책에서 바뀌어야 할 때입니다.


1) 집구하기 전에 안전한 집인지 알고 계약할 수 있게! 선순위 확정일자 및 미납국세 확인 권한 부여하기


재정적으로 안전한 집인지 확인할 때, 아무리 꼼꼼하게 알고 찾아보더라도 더이상 권한이 없어서 접근하지 못하는 영역!

바로 선순위 확정일자와 미납국세가 얼마나 되는지 입니다.

선순위 확정일자를 확인한다는 것은 이 집에 나보다 먼저 살고 있는 세입자들의 보증금과 순서가 얼마나 되는지 본다는 것이고, 미납국세가 얼마인지 확인한다는 것은 경매로 넘어간 상황에서 가장 먼저 떼어가는 금액이 얼마나 되는지를 본다는 것이지요. 보증금을 못 돌려받는 상황에 가장 크게 영향을 미치는 이 요소들을 계약 전에 당연히 알 수 있어야하지만,  현재로서는 예비 세입자에게는 그런 권한이 없습니다. 이에 대한 개선이 시급합니다.


2) 지금이 조선시대냐? 전입신고의 효력은 신청 즉시 발동하도록!


현재로서는 전입신고를 (효력이 발생하는 가장 빠른 시기인) 이사 당일에 하더라도, 다음날부터 나의 전입신고 효력이 발생합니다. 예전이야 직접 수기로 행정처리를 했다지만, 요새처럼 전산시스템이 발달하여 몇분, 몇초에 처리되었는지까지 다 기록으로 남는 시기에 왜 굳이 이런 사각지대를 메우지 않고 두는 걸까요? 계약서 작성할 때 특약사항으로 굳이굳이 '계약 이후 추가적인 대출, 저당 등을 잡지 않도록 한다'고 써야지, 이 하루 사이의 공백을 예방할 수 있다는 점을 아는 사람이 몇이나 될까요? 이 역시 개선이 시급합니다.


민달팽이유니온과 주거권을 함께 외치는 연대단체들에서는 위와 같은 개선을 위한 활동을 지속해오고 있습니다. 빠르게 바뀌지는 않지만 진득하게, 지속적으로 문제제기를 통해 하나씩 제도를 바꿔가는 주거권 관련 시민단체들과 민달팽이유니온에 함께 힘을 실어주세요 :D

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