민달팽이유니온 세입자 가이드북 _ 더보기 - 가구원 수에 따른 대항력 유지 팁

【판시사항】

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록도 포함되는지 여부

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항

【이 유】

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택한 증거를 종합하여, 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 1981.12.5 이 사건 건물의 원소유자 소외 1과 이 사건 건물 중 피고점유 부분에 관하여 임차보증금은 금 6,000,000원으로 하고 기간은 정함이 없이 임대차계약을 체결하고 피고의 처, 자녀, 동생 등 가족과 함께 입주하였으나 피고자신의 주민등록은 사업상의 필요에 의하여 다른 곳에 그대로 둔 채 피고의 동생인 소외 2를 세대주로 하고 피고의 처인 소외 3과 자녀인 소외 4, 소외 5를 그의 동거가족으로 하여 1981.12.17자로 이 사건 건물의 소재지에 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1982.10.12자로 피고자신의 주민등록까지도 위 주소지에 전입신고를 마친 다음 1983.11.7자로 피고를 세대주로 하여 피고의 처, 자녀와 함께 새로운 독립세대를 구성하는 것으로 주민등록을 정리한 사실을 인정하고 있다. 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 수긍이 가고 그 거친 채증의 과정에 소론과 같은 채증법칙위배의 위법이 있다고 할 수 없다.

한편 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 보아야 할 것이다(당원 1987.10.26. 선고 87다카14 판결 참조). 같은 견해에서 원심이 피고가 이 사건 건물에 입주하고 점유보조자인 피고의 가족이 주민등록을 마침으로써 그 임차권의 대항력을 취득하였다고 판단한 조처는 정당하고 거기에 소론과 같이 주택임대차보호법의 해석을 그르치고 점유보조자에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

결국 논지는 모두 이유없으므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

1. 공동임차인중 1인만이 대항력 요건을 갖추더라도 그 대항력이 임대차 전체에 미치는지(적극)

2. 공동임차인들이 임대차계약을 하면서 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지인지(적극)

【판결요지】

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항

☞ 공동임차인 중 1人은 법인, 1人은 그 직원이고 임대인과 사이에 보증금을 각 지분별로 지급·반환받기로 임대차계약을 한 사안에서, 직원만이 취득한 주택임대차보호법상 대항력이 임대차 전체에 효력이 미친다고 본 원심 판단을 수긍한 사례(별개의 사유로 파기환송 됨)