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Ep.4 등기부등본 주의🧨 소유권, 압류/가압류, 신탁, 강제경매개시결정, 임차권, 공동담보, 선순위채권 ... [두근두근💦 집구하기 시뮬레이션🏠🎮🐌]

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등기부등본에서 확인해야 할 것


등기부등본은 세입자가 집을 구할 때 꼭 확인해봐야 하는 서류 중 하나 입니다. 인터넷 등기소를 통해 700원이면 열람할 수 있어요 (바로가기). 대체 어떤 정보들을 알 수 있길래, 꼭 봐야 하는 것일까요?


1. 소유권 

등기부등본 <갑구>를 보면 이 집을 소유한 사람(주택소유주)를 알 수 있어요. 


1) 모든 소유주

1명일 수도 있고, 2명일 수도 있지만, 등기에 적힌 주택소유주 모두와 주택임대차계약을 하는 것이 좋아요. 


2) 임대인=주택소유주

내가 계약하는 사람이 이 집을 소유하고 있는 사람은 맞는지, 확인해주세요. 만약 주택소유주가 아닌 사람이라면? 임대 권한이 없기 때문에, "임대인 대리인"이 되기 위해 나에게 몇 가지 위임 서류를 줘야 해요. 만약 지키지 않는다면? "가짜 임대인"인 겁니다. 


3) 신탁

전세사기 유형 중 하나가 바로 이 '신탁'을 제대로 설명하지 않은 채 세입자를 속이고 벌어지기도 해요. 임대인이 신탁회사에 집을 맡겼고, 등기부등본 갑구에 <신탁>이 적혀 있다면? 조금 위험할 수도 있습니다. 중개사와 깊은 상의를 통해 이 집에서 살 것인지를 정해야 해요. 왜냐면, 신탁회사에게 집을 맡긴 주택소유주는 임대 권한이 없을 것이라서요. 신탁회사 동의도 받아야 하고, 중개사와 신탁원부도 확인해봐야 할 것이고.. 할 일이 좀 있습니다. 게시글의 가장 아래에서 좀더 설명할게요. 


4) 압류/가압류/강제경매개시결정...

내가 계약을 앞둔 집에 압류가 걸려 있다면? 이미 강제경매개시결정이 진행 되었다면? 뒷걸음 치십시오... 특히, 세무서, ㅇㅇ구, ㅇㅇ시 등에서도 압류를 걸었다면? 세금을 제때 납부하지 않은 고액체납자일 수도 있어요. 체납한 세금이 당해세에 해당할 경우, 세입자들의 보증금보다 우선적으로 배당되기도 해요. 이런 집들은 내가 계약하기에 앞서 이미 소유권에 있어 문제가 생긴 집이기 때문에, 이런 집에 큰 보증금을 들고 들어가는 것은 추후 내 보증금 반환에 있어서도 문제가 생길 위험이 큽니다. 계약하지 않는 것을 추천드려요.




2. 임대인의 반환능력


1) 매매가격 

내 집이 깡통인지 아닌지, 등기부등본을 통해 확인해볼 수 있어요. 등기부등본을 열람할 때, "매매목록"도 함께 조회할 수 있도록 체크하면 같이 볼 수 있어요. 매매가격이 100원인데, 내 보증금이 100원이라면? 깡통주택입니다! 내 보증금이 매매가격의 80% 이상을 차지하기만 해도 깡통주택으로 분류해요. 등기부등본 외에도, 국토부 실거래가 조회를 통해서 매매가격을 확인해볼 수 있어요. 만약, 임대인이 깡통임대인이라면? 나중에 내 보증금을 돌려줘야 할 때가 되었을 때 현금이 없으니 기다려라, 다음 세입자가 구할 때까지 못준다 등 배째라 식으로 나올 수도 있어요. 매매가격의 수준을 확인해서, 임대인이 내 보증금 돌려줄 여력이 있는지 미리 가늠해보는 것도 추천드려요. 


2) 선순위채권/근저당권

임대인이 집을 담보로 돈을 빌리면, 등기부등본 <을구>에 근저당권이 설정되고, 채권최고액이 함께 기재됩니다. 임대인이 주택담보대출을 받았다가 돈을 안돌려주면, 은행은 채권최고액을 돌려받기 위해 집을 경매에 넘겨요. 만약, 이미 빚이 너무 많은 집이어서 나~중에 임대인이 집을 팔아도 저 은행 대출 빚과 내 보증금을 다 돌려줄 수 없을 것이라면? 이 계약은 처음부터 다시 고려되어야 합니다. 


3) 공동담보  

근저당권 중에서도, 어떤 빚은 공동담보 라고 적혀 있기도 합니다. 내가 100원을 빌리고 싶은데, 담보잡을 집 1채가 50원이라면? 집 2채를 묶어서 담보로 내놓습니다. 이런 경우가 바로 공동담보입니다. 등기부등본을 열람할 때, "공동담보목록"도 함께 조회할 수 있도록 설정을 선택하여 미리 조회해보시길 추천드려요. 




3. 임차권

등기부등본을 열람할 때 "말소사항 포함"으로 조회해보세요. 등기부등본 <을구>에 "주택임차권"이 써 있는지 확인해보세요. 만약, "주택임차권"이 써 있다면? 언젠가 임대인이 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 않았다는 흔적입니다. 보증금 반환에 문제를 겪었던 과거 세입자가 있는 집이니, 계약 전에 임대인 등과 미리 사실 확인 등을 해보시길 추천합니다.


내 보증금을 안전하게 지키고, 안심하고 오래 살 수 있는 집을 고르기 위해 꼭 필요한 것이니, 같이 한 번 점검해주세요!




※ 신탁등기


▶ 신탁이란?

등기부등본에 써 있는 '신탁'이란, 주택소유주(임대인)이 제3자에게 재산을 넘겨 관리 및 운용하도록 했다는 사실을 가리켜요. 예를 들면, 임대인이 집을 담보로 대출 받거나, 수익을 얻기 위해서 신탁회사에게 집을 맡긴 거예요. 


▶ 신탁등기, 계약할 때 주의할 점?

이렇게 신탁등기된 집에 임대차계약을 맺고 싶다면? 그 집의 '원래 소유자’가 아니라, 신탁회사의 동의를 받아야 해요. 신탁회사의 동의 없이 신탁등기된 부동산을 원래 갖고 있던 소유자와 전세계약을 한다면, 해당 계약은 본래 의도했던 법적 효력을 발휘할 수 없어요. 만약 신탁받은 자/회사의 동의 없이 계약을 해서 살았다가, 나중에 신탁회사로부터 주택을 불법 점유했다면서 퇴거 통보를 받는 경우도 있으니 주의해야 해요. 물론 이런 것은, 계약하기 전에 임대인과 중개사가 나에게 충분히 설명하고 안전한 계약이 이뤄질 수 있도록 특히 중개사가 중간에서 역할을 잘 해줘야 하는 일이 맞아요. 만약 신탁회사가 계약 전에 승낙을 하거나, 합의를 하여 관련 사실을 증명할 서류가 있다면 진행해볼 수도 있겠고요.


▶ 중개사가 설명을 안해준다?

공인중개사는 중개대상물확인설명서를 비롯해, 내가 계약하게 될 집에 관한 권리 관계를 설명해줄 의무가 있어요. 이를 어겼을 경우 관할 구청에 신고할 수 있습니다. 하지만 신고 과정이 모두 즉각적인 시정 조치로 이어지지는 않는 실정입니다. 이것은 제도 개선을 해야 하는 부분인데요! 민달팽이유니온의 향후 활동 보고에서 공인중개사 의무 강화 및 관리감독 제도 개선과 관련한 내용들을 전해드리도록 하겠습니다!

만일 공인중개사가 신탁원본 등을 확인하지 않고 신탁등기에 관한 설명을 세입자가 될 나에게 충분히 안내하지 않았다면 이는 공인중개사법 위반 사항입니다. 이러한 일이 확인되었을 경우 관할 구청에 신고할 수 있습니다. 만약 신고 접수가 원활하지 않다면, 국민신문고, 소극행정신고 등을 해볼 수 있어요.

민달팽이유니온의 도움이 필요하다면, 언제든지 주거상담을 신청해주세요 (주거상담 신청 바로가기). 




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