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Ep.7 근저당 많은 집, 이래서 위험해요! 깡통주택 피하는 방법 [두근두근💦 집구하기 시뮬레이션🏠🎮🐌]

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깡통주택


▶ 깡통주택 뭘까

깡통주택이란 일반적으로 보증금과 대출금의 합이 집값의 80%를 넘는 집을 가리켜요. 집의 매매가격이 100원인데, 보증금이 80원, 임대인의 은행 빚이 20원이다? 그럼 사실상 임대인은 0원으로 집을 갖고 있는 셈이네요. 알맹이가 텅 빈 모양새죠. 그래서 깡통주택이라고들 합니다. 


▶ Q. 깡통주택은 왜 생기는 거야? 

1. 한국은 임대인 마음대로 보증금, 월세를 요구할 수 있다. 

2. 대출이자는 그래도 좀 뻔한데, 임대인이 요구하는 월세는 너무 비싸다.

3. 어떤 임대인은 갭투기가 가능한 깡통주택을 선호하지만, 깡통 피하자고 월세 살기에는, 세입자들의 월세 부담이 너무 크다.

4. 구조적인 문제의 결과로, 깡통전세에 들어가게 되는 세입자 발생.

한국은 임대인이 마음대로 보증금, 월세를 정할 수 있어요. 오늘 50원으로 전셋집을 구할 수 있었다고 해도, 내일 임대인이 100원으로 보증금을 올리면, 어쩔 수 없는 게 한국의 주택임대차시장이죠. 그 와중에, 대출의 한도도 비교적 열려있다보니, 임대인 입장에서는 세입자의 보증금을 매매가격과 비슷한 수준으로 요구하고, 세입자는 임대인이 요구하는 월세보다 저렴한 대출이자를 선택하며 은행을 통해 대출을 받고자 하게 됩니다. 결과적으로 임대인의 깡통주택은 내 보증금 덕분에 유지가 되는 거죠. 사실상 내 보증금은 임대인의 사금융이 되어주는 셈이에요. 무이자로 내가 임대인에게 주택담보대출을 해주는 격이죠. 그래서 혹자들은 임대인이 세입자에게 집을 담보로 돈을 빌리는 '전당'이라고도 설명하더라구요. 하지만 그런 것 치고는 너무 쉽게 세입자의 보증금을 돌려주지 않고 횡포를 부리기 쉽상이니.. 너무 속상하네요! 


▶ 나는 깡통주택 싫은데!  

깡통전세에 덜컥 계약하고 싶지 않을 수 있어요. 집값이 100원인데, 내 보증금이 100원이라면? 이 집의 임대인은 내 보증금을 돌려줄 반환 능력이 없을 수 있기 때문에 계약하기 전에 좀더 숙고해봐야 해요.


1. 매매가격 vs 전세보증금 

1) 등기부등본을 열람할 때 '매매목록'을 포함해서 조회해볼 수도 있어요.

2) 국토부 실거래가 조회를 통해서 조회해볼 수 있어요. 

3) 만약 내가 알아보는 집은 실거래가가 1도 없다면, 주변의 비슷한 면적, 건축연도 등의 집을 찾아서 비교하여 가늠해볼 수 있어요. 

-> 매매가격을 확인하여 보증금 크기와 비교해보세요.


2. 매매가격의 70-80% < 보증금 일 때

내 보증금이 매매가격의 70-80% 선을 넘고 있나요? 그렇다면 이 집은 깡통주택이 맞으니 피합시다.


3. 매매가격 < 보증금 일 때

심지어 매매가격보다 내 보증금이 비싸다고요? 그렇다면 이 집은 깡통주택이며 역전세이기도 합니다. 신축 빌라를 분양할 때 흔히 생기는 위험 매물들이 이런 모양새를 보이기도 해요. 이런 집들은 대출이자를 임대인이 지원해주는 상품이 있다면서 부동산 낚시를 시도하기도 하는데, 현혹되지 않아야 해요. 


▶ 내가 이미 깡통주택에 살고 있다면?

이미 내가 깡통주택에 살고 있을 수도 있어요. 한 번 확인해보시고, 만약 그렇다면 보증금 반환을 위한 제도와 방법들을 안내 드릴게요. 좀더 적극적으로 이용해보시길 추천드려요.


1. 계약 해지 합시다! 내용증명 보내기 

계약 만료일로부터 6개월 ~ 2개월 전 사이에 '계약 해지' 하겠다는 내용을 담아 임대인에게 전화, 카톡, 문자 등 기록이 남는 형태로 연락을 해야 해요. 그런데 답변으로 "다음 세입자 구하고 나가라", "현금이 없어 못주니 알아서 해라", "(착신거절)(카톡차단)" 등 보증금 먹튀의 위험성이 보인다면, "내용증명"을 보내어 보다 공식적으로 통보하는 것을 추천드려요.

문자 등과 효력이 동일하다는 법률 자문을 받을 수도 있지만, 실제 상황에서는 좀더 효과적일 때가 종종 있어요. 추천합니다


2. 임차권 등기 명령

내용증명을 보냈는데도 안돌려준다면? 

1) 점유 상태 유지하기

계약만료일 이후에 바로 짐을 전부 빼지 말고 일부를 남겨두세요. 

2) 법원에 임차권 등기 명령 신청하기

인터넷, 현장 등으로 임차권 등기 명령을 신청하세요. 만약, HUG 등 보증보험을 가입했다면 대신 신청하는 것을 요청할 수 있어요. 

3) 등기부등본 을구에 '주택임차권'이 설정되었는지 확인하기

7일-10일 정도의 기간이 지나면 등기부등본에 임차권이 설정되어요.

4) 이사 나가기

그러면, 남은 짐들을 전부 빼고, 내가 이사간 집으로 전입신고를 옮겨도 괜찮아요. 


3. 대위변제, 지급명령, 보증금반환청구소송 등 

임차권이 설정되었다면?

1) 보증보험을 가입한 사람은 대위변제를 신청할 수 있어요.

2-1) 보증보험 가입을 하지 않았다면 바로 지급명령, 보증금반환청구소송 등을 진행할 수 있어요. 이것은 1차로 바로 이기는 소송의 유형이라 봐주시면 됩니다. 일반적인 소송과 달리 좀더 빠르게 강제력을 갖는 결과를 받을 수 있어요. 승소한 판결문이나 결정문을 가지고 내가 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 

2-2) 경매를 진행할 수도 있어요. 지급명령을 걸면, 임대인 재산 조회를 할 수 있어요. 경매를 진행해서 내 보증금을 돌려받을 수 있는지, 전부 또는 일부를 받을 수 있는지를 미리 검토해볼 수 있어요. 결과적으로 낙찰이 되면, 내 보증금 전체를 돌려받거나 혹은 일부를 우선 돌려받을 수 있습니다. 만약 경매 이후에도 미처 다 돌려받지 못한 돈이 있다면, 이것에 대한 권리는 계속 주장할 수 있어요. 하지만 긴 시간과 금전적, 정신적 비용을 들여 받아내야 하는 상황이 생기겠지요. 손해배상으로 등기비용, 대출 이자, 경비 등을 청구할 수도 있습니다. 




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