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Ep.8 신축 건물 계약할 때 특히 조심해야 하는 이유 [두근두근💦 집구하기 시뮬레이션🏠🎮🐌]

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신축 빌라를 계약할 때, 부동산 낚시를 조심하세요.


▶ 깡통인지 알 수 없는 신축 빌라?

깡통주택 여부를 확인하기 위해서는 매매가격과 보증금의 크기를 비교해봐야 해요. 그런데 신축 빌라는 아직 분양되지 않았다는 이유로 이렇다 할 가격이 없을 때도 있어요. 그럼 비교를 하기가 어렵죠. 중개사, 분양대행사 등의 말을 그냥 믿게 되는 경우가 많고요. 


▶ 깡통전세의 함정, 미분양 신축 빌라

부동산 낚시 중 하나로, 세입자에게 높은 보증금을 받아서 돈 없는 사람도 집을 매매할 수 있도록 하는 방법이 있다고 해요. 

1) 아직 임대인=건축주

이런 집들은 우선 아직 건축주가 임대인이에요. 하지만 실제로 나타나진 않고, 분양대행사가 임대인 대리인 역할을 합니다. 그러면서 대출과정도 지원해주고, 계약 체결 후 임대인 바뀔 거라며 미리 통지도 합니다.

2) 지나치게 높게 설정된 감정가를 기준으로 세입자가 과다 대출을 받도록 한다

이런 계약은 분양 사무실로 출장 오는 대출상담사를 통해 대출을 진행하기도 하는데요, 모든 출장이 잘못된 것은 아니지만 일부의 경우에는 지나치게 높게 설정된 감정가를 기준으로 세입자에게 위험할 수 있는 대출을 진행시키는 경우가 있어요. 

3) 돈 없는 사람도 신축 빌라를 가질 수 있게 된다

세입자가 높은 보증금으로 대출을 받아 전세계약을 하게 되면, 그 때부터 분양팀 등은 집을 매매할 사람을 찾아요. '무갭', 무피', 무P' 등의 단어를 쓰기도 하는데요, 돈 들이지 않고 집을 가질 수 있다는 겁니다. 때때로 역전세가 일어나서, 매매가격이 보증금보다 저렴한 경우도 있어요. 이럴 때는 집을 산 사람에게 약간의 돈이 지급되기까지 합니다. 보증금이 100원인데 매매가격이 90원이라면, 새로 집을 사게 된 사람에게 10원을 주는 거죠. 

4) 분양대행사, 중개사 등은 수수료(리베이트)를 두둑히 챙긴다

애초에 이런 것이 가능한 건, 세입자에게 말도 안되게 높은 보증금을 요구했기 때문이에요. 세입자의 보증금 대출을 통해 벌어들인 수익 중에 실제 집값에 해당하는 돈은 일부이고, 집을 사들일 사람에게 줄 돈도 남기고, 분양대행사나 중개사 등에게 줄 돈도 남기고, 건축주가 차익으로 가질 돈도 남기는 경우죠. 


▶ 세입자의 보증금은 그럼 어떻게 되나

이런 경우, 보증금 반환 능력이 없는 임대인이 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 생길 수 있어요. 적반하장으로 나오는 경우도 있을 수 있고요. 1) 니가 집을 사거나 2) 다음 세입자를 구하거나 3) 그냥 계속 살거나 선택하라며 배째라식으로 나오면 정말 이걸 규제하고 관리감독할 제도 하나 없는 게 매우 불합리하게 느껴집니다. 


▶ 신축 빌라에 큰 보증금이 들어가게 된다면, 좀더 숙고해보세요.

우선 제도적으로 안전장치가 마련되어 있지 않은 것이 정말 문제가 맞아요. 제도개선안에 대해 사회가 같이 고민해야 하는 지점입니다. 다만, 당장 집을 구해야 하는 입장이라면, 우선적으로는 신축 빌라를 볼 때 좀더 다양한 정보를 확인해보시길 추천합니다. 보증금이 말도 안되게 비싼 건 아닌지, 시중은행들이 다 위험하다고 하는데 단 1개의 대출상품만으로 대출이 된다고 호언장담하는 상황은 아닌지 등이요. 




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