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Ep.10 계약을 갱신하고 싶을 때, 일단 한번 기다려보세요 [두근두근💦 집구하기 시뮬레이션🏠🎮🐌]

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계약 만료를 앞둔 민달팽이🐌: 저는 이 집에서 좀 더 살고 싶은데요오...


😎: 그럼 일단, 기다려 보세요!


1. 이 집에서 더 살고 싶다면?


임대인과 임차인은 서로 계약 만료를 이야기해야 하는 시점이 다릅니다. 임차인이 주택임대차계약 갱신 혹은 만료 하기 위해서는 계약 만기 2개월 전 갱신을 요구해야 합니다. 임대인은 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 만료를 이야기해야 합니다. 


그런데 둘 다 이 기간 안에 서로 계약 종료나 조건을 변경한 재계약 공지를 하지 않았다? 


그렇다면 현 임대차계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됩니다!


이것을 바로 '묵시적 갱신' 이라고 하는데요. 근거가 되는 것은 바로 주택임대차보호법 제6조입니다.


제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>


그래서 내가 이 집에 좀 더 살고 싶다, 하시는 분들은 일단 한번 기다려보세요, 임대인 역시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 아무 말이 없었다고 하면 계약은 갱신됩니다. 만약 임대인이 헐레벌떡 계약 종료 1개월 전 연락이 와서 임대차계약을 종료하자고 말해도 '우리는 이미 묵시적 갱신이 되었습니다😎 ' 하고 답하시면 됩니다! (*임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신 거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우, 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않으니 주의하세요!)


만약에 이 기간 사이 임대인이 계약 만료를 이야기하거나, 5%를 초과하는 임대료 인상을 요구했다면 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신청구권을 사용하시면 됩니다. 계약갱신청구권에 대해서는 다음 게시글에서 좀 더 자세히 알아봅시다!


2. 묵시적 갱신으로 살다가 중간에 나가고 싶다면?


묵시적 갱신은 현 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 것이었죠? 그러면 현재 계약기간 만큼 다 채워서 살고 나가야 하는 것일까요? 


아닙니다! 본 계약 기간과 다르게 묵시적 갱신 중에는 계약 해지가 가능합니다. 묵시적 갱신으로 연장된 임대차계약 기간 동안 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 임차인과의 합의를 통해 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 계약 해지는 임차인의 통보 3개월 이후부터 그 효력이 발생합니다. 따라서 기간을 잘 계산해 해지 통보를 하시면 되겠습니다. 


[근거법령]

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]


3. 묵시적 갱신을 사용할 수 없는 경우도 있다고요?


하나 더, 묵시적 갱신을 주장할 수 없는 경우가 있습니다. 아래의 경우를 유의하세요!


제6조(계약의 갱신) ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.


2기라는 말은 월세로 치면 두 달 '치' 를 이야기합니다.


4. 묵시적 갱신의 기타 등등


1) 묵시적 갱신은 계속 반복할 수 있어요!

2) 2개월 전이 정확히 언제? : 10월 30일 계약이 만료된다면 '8월 30일 0시(8월 29일 24시) 전''2개월 전' 인 것입니다!






세입자도 주거권을 온전히 보장받는 날까지!

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