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Ep.14 전입신고와 확정일자의 중요성 [두근두근💦 집구하기 시뮬레이션🏠🎮🐌]

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1. 내가 세입자가 아니라니...!


임대차계약서를 작성하는 것으로만 내가 그 집의 '세입자'로 인정받는 것은 아니에요. 대항력우선변제권이라는 권리를 갖추고 있어야 하는데요!


임차인은 주택인도와 주민등록을 마치면 그 다음날 0시부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 내가 해당 집의 임차인(세입자)이며 그에 따른 권리를 주장할 수 있는 힘을 ‘대항력’이라고 합니다. 여기서 제3자란? 내가 살다가 집이 매매 등으로 주인이 바뀔 수 있는데, 그러한 경우 바뀌게 된 새 임대인을 말합니다. 임대인은 대항력을 가진 임차인에게 임대인으로서의 의무가 있습니다. 

대항력을 갖기 위해서는 주민센터에서 전입신고(주민등록)를 하고, 내가 살고 있거나(거주), 내 짐을 두고 있는(점유) 조건이 모두 갖춰져야 합니다.

대항력을 갖춘 세입자가 계약서에 확정일자까지 받는다면? '우선변제권'을 주장할 수 있습니다. 우선변제권은 내가 살던 집이 경매나 공매 등으로 넘어가게 됐을 때, 보증금을 우선 변제받을 권리를 주장할 수 있는 것을 말해요. 만일 우선변제권이 없다면..? 배당순위표 저~~ 밑에서 순위 다툼을 하게 된다는 사실ㅜㅜ!

대항력이 없다면? 내가 이 집에 사는 세입자라고 주장할 수 없게 됩니다. 이때, '그 다음날 0시부터'라는 조건이 세입자 권리의 사각지대가 되고 있는데요, 만일 내가 아직 대항력이 생기기 전, 임대인이 주택을 매매해버린다면 나는 새 임대인에게 대항력을 주장하지 못하게 될 수 있습니다. 충격적이죠? 이 역시 제도 개선이 필요한 부분! 민달팽이유니온이 열심히 이슈 파이팅을 하는 동안, 민달팽이 여러분들은 특약에 세입자가 전입신고 및 점유를 개시하기 전에는 임대인이 새 빚을 지거나 주택을 매매하지 않는다는 내용의 단서를 넣음으로서 약간의 방어를 해볼 수 있겠습니다. 


2. 알겠어요. 그래서 잠깐, 다시! 내가 권리를 주장하려면 뭘 해야 한다 고요?


주택임대차계약 하자마자,

1. 계약서에 확정일자 도장을 받고

2. 입주 직전/직후에 전입신고를 하세요!

3. 그리고 새 집으로 이사가서 짐을 두고 살면(점유/거주) 됩니다.


전입신고와 확정일자는 세입자 권리의 근간이에요! 백번을 강조해도 모자랍니다! 


3. 제 계약서는 흔히들 작성하는 양식이 아닌데... 확정일자 받을 수 있을까요?


만일 양식이 있는 계약서가 아닌 임의로 계약서를 작성할 경우에는 

1) 거래 당사자들의 인적사항 및 서명 

2) 거래한 물건의 표시(집 주소) 

3) 임대차 기간 및 보증금 

4) 계약금액과 지급일자 

5) 정정한 부분에 계약 당사자의 서명 혹은 날인과 같은 내용이 들어가야 확정일자를 받을 수 있으니 꼭 챙기시기 바랍니다.


4. 헉, 특약에 "전입신고 하지 않는다."는 조항이 들어가 있었어요..!


상관없습니다! 바로! 전입신고 하시면 됩니다. 

 

주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 


위의 조항에 근거해 전입신고 하지 않을 것이 특약에 적혀 있어도 그 특약은 효력이 없습니다. "전입신고"는 우리가 세입자의 권리를 보장받기 위해 꼭 해야 하는 절차입니다. 


다만, 상세주소가 부여되지 않았다는 이유로 내가 계약한 주소로 전입신고를 하지 못하거나, 상세주소 앞까지의 주소만으로 전입신고가 되는 경우가 있는데요, 이 경우 내가 거주하는 집이 위반건축물이기 때문에 그러할 수도 있습니다.

이런 문제를 겪고 있는 민달팽이들은 꼭, 민달팽이유니온 주거상담소로 연락해주세요. 




세입자도 주거권을 온전히 보장받는 날까지!

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