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Ep.15 최우선변제 조건 확인하기 [두근두근💦 집구하기 시뮬레이션🏠🎮🐌

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1. 우선변제보다 위에 있는 최우선변제


대항력을 갖추고 계약서에 확정일자까지 받으면 생기는 우선변제권, 그 위에 있는 권리가 있습니다. 바로 최우선변제권! 어떤 경우가 최우선적으로 보증금을 변제받을 권리에 해당할까요?


바로 소액임차인입니다. 자, 다음의 법령을 같이 봅시다.


제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.> [전문개정 2008. 3. 21.]


제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.


소액임차인은 확정일자가 늦더라도, 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추었다면, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 적은 보증금을 가진 세입자를 보호하기 위한 조치인데요! 


소액임차인의 우선변제 요건은 다음과 같습니다.

1) 소액임차인의 범위에 속할 것

2) 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것 

3) 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것 

4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것 


2. 꼭 필요한 조치네요! 그렇다면 '소액'의 기준은요?


2022년 7월 현재, 소액임차인의 범위는 다음과 같습니다. 내가 속한 지역의 기준을 확인해보세요!


제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11.>

1. 서울특별시: 1억5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원

4. 그 밖의 지역: 6천만원

[전문개정 2008. 8. 21.] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>]


3. 저는 서울에 살고, 보증금이 8천만원이에요! 이거 다 보호된다는 거죠?


아닙니다! 최우선변제를 받는 보증금의 범위는 아래의 조항에 근거하고 있습니다. 내가 속한 지역의 기준을 확인해보세요!


제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11.>

1. 서울특별시: 5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원

4. 그 밖의 지역: 2천만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.


4. 아하... 그럼 저는 5천만원까지 보호받겠군요. 참, 제가 사는 주택의 근저당은 2010년 11월에 생겼어요. 저는 2022년 1월에 계약했고요.


근저당권이 2010년에 설정되었다고요? 한 가지 조건을 더 봐야 합니다! 지역에 따라서 뿐만 아니라, 나의 임대차계약 이전에 설정된 근저당권이 있다면, 이를 기준으로 다시 기준을 확인해야 합니다. 위에서 알려드린 조항은 2021년 5월 11일부터 적용되고 있는 조항이에요. 


내가 2022년 1월에 계약했어도, 근저당이 2010년 11월에 생겼다면, 2010년 11월 당시의 기준을 적용받게 됩니다. 당시의 기준에 따르면 서울특별시는 7,500만원 이하까지 소액보증금으로 보았고, 해당할 경우 2,500만원까지를 변제 범위로 설정하고 있었어요. 그러니까... 8천만원의 보증금은 소액보증금으로 인정받지 못하게 되는 것이죠...


5. 헉... 그렇군요 ㅠㅠ 알고 보니 나는 최우선변제가 적용되지 않는다니...!


우선변제권은 세입자를 위한 제도이긴 하지만, 우선변제권 만으로 우리의 보증금을 모두 보호받을 수는 없어요.

등기부등본을 볼 때 근저당권을 비롯한 빚이 생긴 시점, 근저당권 채권최고액 금액을 확인하고, 다가구주택의 경우에는 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 추가로 확인해 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 때 내가 돌려받을 수 있는 금액이 얼마인지를 가늠해보신 뒤 임대차계약을 진행하시는 것을 권장드립니다.


또, 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인도 있어요.

1) 임차권등기가 끝난 주택을 임차한 경우

2) 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액돼 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 된 경우

가 그렇습니다. 때문에 위의 두 가지 경우에 특히 유의하세요! 





세입자도 주거권을 온전히 보장받는 날까지!

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