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[보증금 반환] 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 되었습니다. 제 보증금을 다 돌려받을 수 있을지 너무 불안해요. #확정일자 #대항력 #배당요구 #경매절차

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Q. 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 되었습니다. 제 보증금을 다 돌려받을 수 있을지 너무 불안해요. 이사 온 바로 다음 날 전입신고를 했고, 확정일자도 받아 둔 상태입니다. 집이 경매에 넘어가고 나서 제가 해야 할 일이 무엇이 있을까요?


A. 채무자인 임대인에게 빚이 많은데 갚을 능력이 되지 않을 때, 임대인에게 돈을 빌려준 채권자 중 누군가가 임대인 소유 재산인 집을 경매로 넘기는 경우가 있습니다.

이렇게 경매가 진행되면 경매로 팔린 집의 대금을 임대인의 여러 채권자들이 순서대로 받을 수 있게 됩니다. 채권자들의 순위는 등기부등본에 기재된 날짜를 기준으로 알 수 있으며, 임차인의 순위는 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 정해집니다.

임차인의 경우 확정일자를 부여 받은 날짜를 기준으로 선순위권자가 없어야 경매대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있으므로 가장 먼저 선순위권자가 없는지 등기부등본 등을 통해 확인해보아야 합니다.

그렇다면, 우선변제권을 갖춘 선순위권자라는 전제 하에 경매가 이루어질 경우 임차인이 해야 할 일을 알아보겠습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 경매가 진행되는 동안 배당신청을 하지 않고 계약만료일까지 살다가 새로운 소유자인 낙찰자로부터 전세금을 돌려받거나 배당신청을 하여 빨리 전세금을 돌려받고 이사를 하거나 선택할 수 있습니다.

다만 경매대금이 보증금보다 낮을 경우 보증금 일부를 돌려받지 못하는 경우가 있으므로, 전셋집 경매 통지를 받는다면 경매 원인이 무엇인지 등을 잘 살펴 자신에게 어떤 방법이 유리한지 판단하여야 합니다.

계약 기간이 남았지만 빨리 보증금을 받아 불안을 해소하고자 한다면, 법원으로부터 경매 예정 안내를 받고 반드시 정해진 기일(배당 요구의 종기) 내 배당 요구를 하여야 합니다. 임차인의 배당 요구는 경매로 인하여 새로운 소유자에게 임대차계약이 승계되는 것을 원하지 않는다는 임차인의 임대차계약 해지의 의사표시로 해석됩니다. 하지만 대항력을 유지하려면 기존의 조건을 그대로 유지하고 있어야 하므로 집을 비워주거나 다른 곳으로 전입신고를 해서는 안 됩니다.

만일 경매를 통해 보증금 전액을 배당받게 된다면 해당 임대차계약은 종료됩니다. 하지만 보증금 전액을 배당받지 못했을 경우에는 임차인은 경락인*에게 보증금 잔액의 반환을 요구하거나 보증금 잔액을 반환받을 때까지 계약 존속을 주장하여 전셋집에 거주할 수 있습니다.


*경락인: 경매에 의하여 동산 또는 부동산의 소유권을 취득한 사람.



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