1. 주택임대차 계약에서 [묵시적 갱신]이란?
임대차계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인과 임대인 둘 다 계약 종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 의미합니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
2. 그러면 누구한테 좋은건가요?
보통은 임차인에게 유리합니다. 왜냐하면요,
'동일한 조건'으로 연장되기 때문입니다. 요즘같이 전세가격이 상승하는 시기에 묵시적 갱신을 하게 되면 최대 4년 간 같은 조건으로 거주할 수 있게 되는 것입니다.
또 묵시적 갱신으로 연장된 임대차 계약 기간 동안 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 임차인과의 합의를 통해 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 계약 해지는 임차인의 통보 3개월 이후부터 효력이 발생합니다. 따라서 기간을 잘 계산하셔서 원만히 해지하시길 바랍니다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008.3.21.]
3. 주의사항!
상담사례 중에서 어떤 한 분은 계약종료 25일 전에
계약 종료 의사를 임대인에게 통지한 경우가 있었습니다.
25일??? 1개월 미만이잖아!!! 네. 맞습니다.
집주인은 1개월이 지나서 계약종료를 통지한 것이기 때문에 묵시적 갱신이 되었음을 이야기했고,
임차인 분은 얄짤 없이, 한 달치 월세를 더 부담하는 선에서 계약 종료에 동의 받았습니다.
4. 주택임대차보호법 개정으로 기한이 바뀌었다는데요?
주택임대차보호법이 바뀌어서 계약 갱신 요구 기한이 헷갈리시죠! 2020년 12월 10일부터 새로 체결되거나 갱신되는 계약부터는 주택임대차보호법이 개정돼 주택임대차 계약갱신을 위해서는 계약만기 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 예를 들면 2020년 12월 10일에 계약이 체결되었다면 2022년 10월 10일 전까지, 2021년 3월 30일 계약이 체결되었다면 2022년 1월 30일 전까지 계약 갱신을 요구해야 합니다. 그 전에 체결된 계약이거나 계약 만료일이 2020년 12월 10일인 경우에는 원래 규정대로 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하여야 합니다.
2020년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약은 임대차계약 종료 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약 종료 혹은 조건 변경한 재계약 공지를 하지 않고, 임차인도 계약 종료나 변경의 의사를 밝히지 않으면, 현 임대차계약과 동일 조건으로 자동적으로 계약이 갱신, 즉 묵시적 갱신됩니다.
*개인적인 의견이고 법적 효력은 전혀 없으니, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.
1. 주택임대차 계약에서 [묵시적 갱신]이란?
임대차계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인과 임대인 둘 다 계약 종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 의미합니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
2. 그러면 누구한테 좋은건가요?
보통은 임차인에게 유리합니다. 왜냐하면요,
'동일한 조건'으로 연장되기 때문입니다. 요즘같이 전세가격이 상승하는 시기에 묵시적 갱신을 하게 되면 최대 4년 간 같은 조건으로 거주할 수 있게 되는 것입니다.
또 묵시적 갱신으로 연장된 임대차 계약 기간 동안 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 임차인과의 합의를 통해 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 계약 해지는 임차인의 통보 3개월 이후부터 효력이 발생합니다. 따라서 기간을 잘 계산하셔서 원만히 해지하시길 바랍니다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008.3.21.]
3. 주의사항!
상담사례 중에서 어떤 한 분은 계약종료 25일 전에
계약 종료 의사를 임대인에게 통지한 경우가 있었습니다.
25일??? 1개월 미만이잖아!!! 네. 맞습니다.
집주인은 1개월이 지나서 계약종료를 통지한 것이기 때문에 묵시적 갱신이 되었음을 이야기했고,
임차인 분은 얄짤 없이, 한 달치 월세를 더 부담하는 선에서 계약 종료에 동의 받았습니다.
4. 주택임대차보호법 개정으로 기한이 바뀌었다는데요?
주택임대차보호법이 바뀌어서 계약 갱신 요구 기한이 헷갈리시죠! 2020년 12월 10일부터 새로 체결되거나 갱신되는 계약부터는 주택임대차보호법이 개정돼 주택임대차 계약갱신을 위해서는 계약만기 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 예를 들면 2020년 12월 10일에 계약이 체결되었다면 2022년 10월 10일 전까지, 2021년 3월 30일 계약이 체결되었다면 2022년 1월 30일 전까지 계약 갱신을 요구해야 합니다. 그 전에 체결된 계약이거나 계약 만료일이 2020년 12월 10일인 경우에는 원래 규정대로 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하여야 합니다.
2020년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약은 임대차계약 종료 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약 종료 혹은 조건 변경한 재계약 공지를 하지 않고, 임차인도 계약 종료나 변경의 의사를 밝히지 않으면, 현 임대차계약과 동일 조건으로 자동적으로 계약이 갱신, 즉 묵시적 갱신됩니다.
*개인적인 의견이고 법적 효력은 전혀 없으니, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.