내가 이미 위반건축물에 계약했다면?
위반건축물(불법건축물)이 무엇인지, 어떤 종류가 있는지, 위반건축물 여부를 체크하는 방법 등은 가이드북을 통해서 확인을 해보았습니다.
그러나 위반건축물인 줄 모르고 이미 계약을 했다면 내가 살고 있던 집이 위반건축물이었다는 사실에 당황스럽고, 우려하는 상황에 놓이게 됩니다. 현재의 제도가 세입자의 즉시 안전한 계약 해지를 모두 보장하고 있지는 못하지만, 아래의 단계에 맞추어 시도할 수 있는 것들은 최대한 시도하여 봅시다.
※ 위반건축물에 거주하는 세입자가 경험하는 취약성은 불법 유형과 주택 유형에 따라 다릅니다. 따라서 내가 거주하는 주택의 유형과 피해 사례에 따라 적용할 수 있는 사항이 있을 수도, 없을 수도 있습니다. 위반건축물에 거주하면서 보증금 미반환 위험에 놓이게 되었다면 가장 먼저 주거 상담을 받아보시기를 권장합니다.
지역별 전세피해지원센터 정보 바로 가기(서울, 경기, 인천, 부산, 대전, 대구, 광주 위치) https://khug.or.kr/jeonse/web/s01/s010001.jsp
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1. 가장 중요한 것은 대항력을 갖추는 것
위반건축물이라고 하더라도 불법·무허가 미등기 건물이 아니라면 전입신고를 하고 확정일자를 받아 '대항력'을 갖출 수 있으므로, 이를 최우선으로 확보하여 주택임대차보호법의 보호를 받아야 합니다. 현재 대항력을 갖추고 계신가요? 아니라면 가이드북을 참고하여 지금이라도 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 대항력을 갖춰야 합니다.
2. 위반건축물, 신고할 수 있을까?
건축법에서는 위반건축물에 대한 시정명령과 이행강제금 제도를 규정하고 있습니다. 위반건축물에 대해서는 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 등의 시정명령을 할 수 있고, 이 경우 건축물대장에 위반 내용이 기재됩니다. 만일 시정명령을 이행하지 않은 경우, 이행강제금이 부과됩니다.
위반건축물은 공무원의 순찰, 단속이나 항공촬영 등을 통해 단속이 될 수도 있지만, 국민신문고나 관할 구청에 전화 등으로 민원 신고할 수도 있습니다. 그러나 세입자의 상황에서는 위반건축물의 신고가 참 고민스러운 상황인데요, 왜냐하면 시정명령 및 원상복구의 과정에서 거주하던 세입자에게 임대인이 ‘원상복구’를 이유로 퇴거를 요구할 수도 있기 때문입니다. 내가 더 이상 해당 주택에 거주하지 않는다 하더라도, 이웃들이 여전히 해당 집에 거주하고 있으면 신고가 더욱 고민스러운 딜레마에 놓이게 되죠.
최근에는 이행강제금이 주된 처분 수단으로 알려져 있으나, 그럼에도 세입자는 고민이 될 수밖에 없습니다. 그러나 확실한 것은 행정이 임대인에게 위반건축물 원상복구를 명령하더라도 그것이 세입자의 임대차계약을 종료시킬 수 있는 것은 아니라는 것입니다. 행정상의 처분과 당사자 간의 민사상 계약은 무관하기 때문입니다.
3. 위반건축물임을 고지하지 않은 공인중개사는?
‘위반건축물이라는 사실을 모른 채 계약을 했다’는 것은 다시 말해, 임대인과 공인중개사가 계약 시 세입자에게 위반건축물 여부를 제대로 고지하지 않았다는 것을 의미합니다. 공인중개사법에 따르면 개업공인중개사는 중개대상물의 상태나 권리관계, 이용제한사항, 시설물의 상태 등에 대해 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다. (공인중개사법 제25조) 그리고 ‘성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우’ 3개월의 자격 정지 처분을 내린다고 하고 있습니다. (공인중개사법 제 36조)
계약 당시 위반건축물임을 제대로 고지받지 못했다면, 임대인에게 계약 해지를 요구할 수 있을 뿐만 아니라 확인·설명 의무를 다하지 않은 공인중개사에게도 관할 구청 신고를 통해 행정처분(자격 정지 등) 책임을 물을 수 있습니다. 위반건축물임을 알고도 설명을 누락한 경우, 의무를 위반한 공인중개사와 공인중개행위는 관할 자치구 행정부서에 신고할 수 있습니다.
4. 위반건축물 문제를 인지했다면?
만일 위반 건축물 문제를 인지했다면, 해당 부분의 법적 책임 소재, 해결 주체 및 기한, 불이행 시의 위약금 등을 특약사항으로 명확히 기재해두어야 합니다.
그러나 중요한 것은 임대차 목적물에 위반건축물 부분이 포함되어 있다는 사실 자체만으로 계약이 당장 무효가 되는 것은 아닙니다. 계약은 일단 유효한 것으로 보며, 그 위법 상태가 세입자의 거주에 어떤 영향을 미치느냐에 따라 법적 책임이 달라집니다.
하지만 위반건축물 문제로 인해 세입자가 집을 정상적으로 사용하고 수익하는 데 실질적인 걸림돌이 발생한다면, 임대인의 '채무불이행' 책임이 인정될 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 무단 증축 사실을 숨겼거나, 위반건축물 등재를 말소해주기로 한 특약을 어긴 경우 명백한 채무불이행에 해당할 수 있습니다. (광주지방법원순천지원 2020. 7. 8. 선고 2019가단979 판결, 인천지방법원 2023. 5. 12. 선고 2021가합65582 판결 등을 참고)
이처럼 임대인의 채무불이행이 인정된다면, 세입자는 당당하게 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.
1. 계약 해지 요구: 임대인의 책임으로 인해 계약 목적 달성이 불가능해졌음을 이유로 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
2. 손해배상 청구: 정상적인 거주를 믿고 지출한 비용이나 실제 발생한 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
3. 차임 지급 거절: 임차인이 만일 목적물을 사용·수익하지 못한다면 그 범위 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.
그러나 이와 같은 논지가 현실에서는 소극적으로 작동할 수 있고, 채무불이행의 책임이 전부 인정되지 않을 수도 있습니다. 임대인과의 소모적인 법적 분쟁을 막기 위해 상황을 다양하게 살펴보고 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 계약 전 주택 탐색 과정에서 집을 꼼꼼히 보고, 건축물대장도 발급해보는 일의 중요성이 이 과정에서도 적용된다고 할 수 있겠습니다. 권리가 있음에도 현실에서 충분히 주장하지 못하는 것은, 제도가 더욱 보완되어야 하는 부분이기도 합니다.
5. 실제로 행정에 신고하는 방법은?
관할 구청 신고 접수가 원활하지 않다면 국민신문고, 소극행정신고 등을 이용해 볼 수 있습니다.
6. 계약이 종료된 이후 보증금을 돌려주지 않으려고 한다면?
기본적으로 보증금 미반환 위험에 처하면 전입신고 및 실거주를 옮기기 전 '임차권등기명령'을 실행해야 합니다. (대항력을 갖추고 있었어야 합니다)
이후 지급명령, 보증금반환소송 등 민사적인 방법으로 보증금 반환을 청구하는 방법이 일반적입니다.
1) 보증금이 적다면?
만일 보증금이 월세의 N개월 치에 해당하는 금액으로 비교적 크지 않은 금액이라면 월세를 보증금에서 제하는 방법으로 살다가 이사를 나올 수도 있겠습니다. 예를 들면 보증금이 500만원, 월세가 50만원인 경우, 월세를 더 내지 않고 10개월을 살다가 이사를 나오는 것이죠. 이는 제도적으로 보장하는 내용이라기보다는 보증금 미반환의 위험이 명확한 경우 현실적으로 이용할 수 있는 방법이라고 생각해주시면 좋을 것 같습니다.
2) 보증금이 크다면?
문제가 되는 계약이 2025년 6월 1일 이전(6월 1일 포함 안됨)에 체결한 계약이라면 우선 전세사기 특별법에 의한 피해자(등) 인정 신청을 하시기를 권장합니다.
특별법 피해자(등) 인정 신청 방법 참고 > https://jeonse.kgeop.go.kr/
24년도에 전세사기 특별법이 한 차례 개정되며 피해자 지원책 중 ‘LH의 피해주택 매입’ 이용이 위반건축물도 가능하게 되었습니다. 위반건축물은 지자체 건축위원회 사전심의를 거쳐 사용승인 또는 용도변경이 가능하게 되었고, 공공주택사업자(LH)는 사전심의 이후 경·공매 등을 통해 매입할 수 있습니다. 다만 모든 위반건축물이 이용가능한 방법은 아닙니다. 또 특별법 안의 지원제도라 피해자 인정 등의 절차가 먼저 필요하기 때문에 다른 요건들도 필요합니다. 피해자 인정 신청 이후 해당하는 경우 전세피해지원센터에 꼭 문의하시기 바랍니다.
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내가 이미 위반건축물에 계약했다면?
위반건축물(불법건축물)이 무엇인지, 어떤 종류가 있는지, 위반건축물 여부를 체크하는 방법 등은 가이드북을 통해서 확인을 해보았습니다.
그러나 위반건축물인 줄 모르고 이미 계약을 했다면 내가 살고 있던 집이 위반건축물이었다는 사실에 당황스럽고, 우려하는 상황에 놓이게 됩니다. 현재의 제도가 세입자의 즉시 안전한 계약 해지를 모두 보장하고 있지는 못하지만, 아래의 단계에 맞추어 시도할 수 있는 것들은 최대한 시도하여 봅시다.
※ 위반건축물에 거주하는 세입자가 경험하는 취약성은 불법 유형과 주택 유형에 따라 다릅니다. 따라서 내가 거주하는 주택의 유형과 피해 사례에 따라 적용할 수 있는 사항이 있을 수도, 없을 수도 있습니다. 위반건축물에 거주하면서 보증금 미반환 위험에 놓이게 되었다면 가장 먼저 주거 상담을 받아보시기를 권장합니다.
지역별 전세피해지원센터 정보 바로 가기(서울, 경기, 인천, 부산, 대전, 대구, 광주 위치) https://khug.or.kr/jeonse/web/s01/s010001.jsp
1. 가장 중요한 것은 대항력을 갖추는 것
위반건축물이라고 하더라도 불법·무허가 미등기 건물이 아니라면 전입신고를 하고 확정일자를 받아 '대항력'을 갖출 수 있으므로, 이를 최우선으로 확보하여 주택임대차보호법의 보호를 받아야 합니다. 현재 대항력을 갖추고 계신가요? 아니라면 가이드북을 참고하여 지금이라도 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 대항력을 갖춰야 합니다.
2. 위반건축물, 신고할 수 있을까?
건축법에서는 위반건축물에 대한 시정명령과 이행강제금 제도를 규정하고 있습니다. 위반건축물에 대해서는 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 등의 시정명령을 할 수 있고, 이 경우 건축물대장에 위반 내용이 기재됩니다. 만일 시정명령을 이행하지 않은 경우, 이행강제금이 부과됩니다.
위반건축물은 공무원의 순찰, 단속이나 항공촬영 등을 통해 단속이 될 수도 있지만, 국민신문고나 관할 구청에 전화 등으로 민원 신고할 수도 있습니다. 그러나 세입자의 상황에서는 위반건축물의 신고가 참 고민스러운 상황인데요, 왜냐하면 시정명령 및 원상복구의 과정에서 거주하던 세입자에게 임대인이 ‘원상복구’를 이유로 퇴거를 요구할 수도 있기 때문입니다. 내가 더 이상 해당 주택에 거주하지 않는다 하더라도, 이웃들이 여전히 해당 집에 거주하고 있으면 신고가 더욱 고민스러운 딜레마에 놓이게 되죠.
최근에는 이행강제금이 주된 처분 수단으로 알려져 있으나, 그럼에도 세입자는 고민이 될 수밖에 없습니다. 그러나 확실한 것은 행정이 임대인에게 위반건축물 원상복구를 명령하더라도 그것이 세입자의 임대차계약을 종료시킬 수 있는 것은 아니라는 것입니다. 행정상의 처분과 당사자 간의 민사상 계약은 무관하기 때문입니다.
3. 위반건축물임을 고지하지 않은 공인중개사는?
‘위반건축물이라는 사실을 모른 채 계약을 했다’는 것은 다시 말해, 임대인과 공인중개사가 계약 시 세입자에게 위반건축물 여부를 제대로 고지하지 않았다는 것을 의미합니다. 공인중개사법에 따르면 개업공인중개사는 중개대상물의 상태나 권리관계, 이용제한사항, 시설물의 상태 등에 대해 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다. (공인중개사법 제25조) 그리고 ‘성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우’ 3개월의 자격 정지 처분을 내린다고 하고 있습니다. (공인중개사법 제 36조)
계약 당시 위반건축물임을 제대로 고지받지 못했다면, 임대인에게 계약 해지를 요구할 수 있을 뿐만 아니라 확인·설명 의무를 다하지 않은 공인중개사에게도 관할 구청 신고를 통해 행정처분(자격 정지 등) 책임을 물을 수 있습니다. 위반건축물임을 알고도 설명을 누락한 경우, 의무를 위반한 공인중개사와 공인중개행위는 관할 자치구 행정부서에 신고할 수 있습니다.
4. 위반건축물 문제를 인지했다면?
만일 위반 건축물 문제를 인지했다면, 해당 부분의 법적 책임 소재, 해결 주체 및 기한, 불이행 시의 위약금 등을 특약사항으로 명확히 기재해두어야 합니다.
그러나 중요한 것은 임대차 목적물에 위반건축물 부분이 포함되어 있다는 사실 자체만으로 계약이 당장 무효가 되는 것은 아닙니다. 계약은 일단 유효한 것으로 보며, 그 위법 상태가 세입자의 거주에 어떤 영향을 미치느냐에 따라 법적 책임이 달라집니다.
하지만 위반건축물 문제로 인해 세입자가 집을 정상적으로 사용하고 수익하는 데 실질적인 걸림돌이 발생한다면, 임대인의 '채무불이행' 책임이 인정될 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 무단 증축 사실을 숨겼거나, 위반건축물 등재를 말소해주기로 한 특약을 어긴 경우 명백한 채무불이행에 해당할 수 있습니다. (광주지방법원순천지원 2020. 7. 8. 선고 2019가단979 판결, 인천지방법원 2023. 5. 12. 선고 2021가합65582 판결 등을 참고)
이처럼 임대인의 채무불이행이 인정된다면, 세입자는 당당하게 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.
1. 계약 해지 요구: 임대인의 책임으로 인해 계약 목적 달성이 불가능해졌음을 이유로 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
2. 손해배상 청구: 정상적인 거주를 믿고 지출한 비용이나 실제 발생한 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
3. 차임 지급 거절: 임차인이 만일 목적물을 사용·수익하지 못한다면 그 범위 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.
그러나 이와 같은 논지가 현실에서는 소극적으로 작동할 수 있고, 채무불이행의 책임이 전부 인정되지 않을 수도 있습니다. 임대인과의 소모적인 법적 분쟁을 막기 위해 상황을 다양하게 살펴보고 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 계약 전 주택 탐색 과정에서 집을 꼼꼼히 보고, 건축물대장도 발급해보는 일의 중요성이 이 과정에서도 적용된다고 할 수 있겠습니다. 권리가 있음에도 현실에서 충분히 주장하지 못하는 것은, 제도가 더욱 보완되어야 하는 부분이기도 합니다.
5. 실제로 행정에 신고하는 방법은?
관할 구청 신고 접수가 원활하지 않다면 국민신문고, 소극행정신고 등을 이용해 볼 수 있습니다.
6. 계약이 종료된 이후 보증금을 돌려주지 않으려고 한다면?
기본적으로 보증금 미반환 위험에 처하면 전입신고 및 실거주를 옮기기 전 '임차권등기명령'을 실행해야 합니다. (대항력을 갖추고 있었어야 합니다)
이후 지급명령, 보증금반환소송 등 민사적인 방법으로 보증금 반환을 청구하는 방법이 일반적입니다.
1) 보증금이 적다면?
만일 보증금이 월세의 N개월 치에 해당하는 금액으로 비교적 크지 않은 금액이라면 월세를 보증금에서 제하는 방법으로 살다가 이사를 나올 수도 있겠습니다. 예를 들면 보증금이 500만원, 월세가 50만원인 경우, 월세를 더 내지 않고 10개월을 살다가 이사를 나오는 것이죠. 이는 제도적으로 보장하는 내용이라기보다는 보증금 미반환의 위험이 명확한 경우 현실적으로 이용할 수 있는 방법이라고 생각해주시면 좋을 것 같습니다.
2) 보증금이 크다면?
문제가 되는 계약이 2025년 6월 1일 이전(6월 1일 포함 안됨)에 체결한 계약이라면 우선 전세사기 특별법에 의한 피해자(등) 인정 신청을 하시기를 권장합니다.
특별법 피해자(등) 인정 신청 방법 참고 > https://jeonse.kgeop.go.kr/
24년도에 전세사기 특별법이 한 차례 개정되며 피해자 지원책 중 ‘LH의 피해주택 매입’ 이용이 위반건축물도 가능하게 되었습니다. 위반건축물은 지자체 건축위원회 사전심의를 거쳐 사용승인 또는 용도변경이 가능하게 되었고, 공공주택사업자(LH)는 사전심의 이후 경·공매 등을 통해 매입할 수 있습니다. 다만 모든 위반건축물이 이용가능한 방법은 아닙니다. 또 특별법 안의 지원제도라 피해자 인정 등의 절차가 먼저 필요하기 때문에 다른 요건들도 필요합니다. 피해자 인정 신청 이후 해당하는 경우 전세피해지원센터에 꼭 문의하시기 바랍니다.
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