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[논평] 이대로면 보증금 또 떼이겠네! 9.1 국토부 전세사기 피해 방지방안, 세입자 알아서 보증금 떼이는 집 피하라는 대책에 불과해

2022-09-02
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[민달팽이유니온 논평]


이대로면 보증금 또 떼이겠네!


9.1 국토부 전세사기 피해 방지방안,

세입자 알아서 보증금 떼이는 집 피하라는 대책에 불과해


지난 9월 1일, 국토교통부가 <전세사기 피해 방지 방안>을 발표했다. 이는 지난 7월 20일 정부에서 발표한 <주거분야 민생안정 방안>의 후속조치다. 

정부와 국토부는 이번 피해 방지 방안을 통해 세입자에게 이렇게 말하고 있다. 

“똑똑해져라, 전세사기는 알아서 피해라, 보증금 떼이지 않게 조심하되, 이미 보증금을 떼였다면 그건 참 안타깝다. 또 다른 대출을 받아라.”

왜 깡통전세 문제가 횡행하는 것인지, 왜 그토록 많은 세입자가 전세사기를 비롯해 보증금 미반환 문제에 휘말리게 되는 것인지, 정부가 여전히 모르고 있음에 답답한 심경을 금할 수 없다.


세입자는 왜 깡통전세라는 함정을 피해 다녀야 하는 처지로 내몰렸는가?


정부는 깡통전세가 발생한 이유를 ‘정보 비대칭’이라고 설명한다. 부수적인 이유로는 정보 비대칭 문제도 분명 존재하지만, 이는 깡통전세가 발생하는 주요 원인이 결코 될 수 없다. 국토부가 깡통전세의 발생원인을 정보 비대칭으로만 설명하는 것이 실망스럽다. 애당초 정부는 왜 보증금 떼일 위험이 큰 깡통주택이 부동산 시장에 횡행하도록 방치하고 있는가? 깡통주택이 날이 갈수록 증가하는 상황에 대한 책임을 통감하고 근본적인 대책을 제시하기는 커녕, 하늘을 눈 가리고 아웅하는 방식으로 문제를 진단하고 있으니 답답할 노릇이다. 


누가 세입자를 보증금 미반환 위험 매물로 내모는가?


세입자가 보증금 떼이는 집에 휘말리게 되는 이유는 명백히 무질서한 부동산 중개 관행 탓이고, 문제가 되는 행위의 주체 또한 명백히 공인중개사와 임대인이다. 정부의 대책에서는 공인중개사의 의무와, 중개의뢰인으로서 임대인이 지켜야 할 상도덕에 대한 고려가 전혀 없다. 이번 대책에서 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여하고, 이를 공인중개사 설명의무 대상에 포함해 2023년 표준임대차계약서에 반영하겠다는 계획을 제시하고 있지만 와닿지 않는다. 왜냐, 이미 공인중개사에게 주어진 중개대상물확인설명 의무에 대한 법 조항과 필수 서식이 마련되어 있지만, 이것이 현실에서는 전혀 작동하고 있지 않기 때문이다.  표준암대차계약서에 관련 항목을 포함하겠다는 계획 또한 헛헛하다. 이미 제작된 표준임대차계약서조차 구경 한 번 해보지 못한 세입자들이 수두룩하다. 

진정으로 공인중개사가 설명의무에 충실할 수 있도록 관리감독 체계가 제 역할을 하고 있었다면, 표준임대차계약서가 실질적으로 세입자의 권리를 보호하는 기능을 수행하고 있었다면, 이는 유효한 대책이었을 수도 있겠다. 하지만 혼돈의 부동산 중개 관행은 그대로 방치한 채 내놓은 이 대책은 그저 탁상공론처럼 느껴질 뿐이다.


보증금 불안을 전세사기로 축소시키고, 전세사기의 만병통치약으로 보증보험을 제시하는 국토부의 안일한 태도


정부가 1일 내놓은 전세사기 피해 방지방안을 통해, 세입자는 정말 보증금 떼이는 문제로부터 안전해질 수 있는가? 민달팽이유니온에서 진행하고 있는 보증금 먹튀 대응 센터에 접수된 사례들을 보며 현실과 대책 사이의 간극을 실감한다. 어떤 중개사는 임대인이 민간임대사업자라 보증보험 가입을 준비하고 있다면서 세입자를 안심시켰다가, 계약이 성사된 직후에 임대인이 보증보험 가입 특약을 어긴 채로 집을 팔고 잠적한다. 이런 집에 휘말리게 된 세입자는 정부가 내놓은 대책을 통해 보증금 미반환에 대한 불안으로부터 벗어날 수 있는가? 혹은 이런 위험으로부터 안전한 전월세 계약을 기대할 수 있는가? 아니다. 심지어 이는 피해 세입자만의 문제만도 아니다. 주택도시보증공사 또한 깡통전세, 갭투기, 전세사기를 주도하는 일부 중개업자, 임대업자, 분양대행업자 등에게 수 천억에 달하는 국가의 세금을 떼이고 있다. 세입자가 겪는 보증금 불안을 전세사기로 축소시키고, 전세사기를 해결할 만병통치약으로 단지 보증보험 활성화를 제시하는 국토부의 태도는 몹시 안일하다. 


세입자의 보증금으로 깡통주택 채우는 대한민국, 제동을 걸어야 할 때


세입자의 보증금은 그 자체로 보호받아야 한다. 이는 보증보험 가입 여부와 무관하다. 이 당연한 전제가 지켜지지 않는다면, 왜 그토록 높은 보증금을 임대인에게 저당잡혀야만 한단 말인가? 납득할 수 없다. 

세입자의 보증금을 함부로 활용해 이익을 얻는 중개사, 임대인, 분양대행사, 건축주 등이 활개 치기 편리했던 주택임대차시장에 대해 대대적으로 부당한 관행 철폐를 위한 노력과 관리감독을 비롯해 세입자 권익 증진을 위한 근본적인 대책 마련이 절실하다. 



2022.09.02

민달팽이유니온

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