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[활동보고/1부] 전세사기·깡통전세 피해자 증언대회·토론회에서 피해 사례를 공유하고 해결책을 촉구했습니다!

2023-03-10
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지난 2023년 2월 28일 오후 2시, 국회 본청 더불어민주당 원내대표 회의실에서 ‘전세사기·깡통전세 피해자 증언대회와 피해구제 방안 모색을 위한 토론회’가 열렸습니다. 전세사기·깡통주택 대책 마련을 촉구하는 자리만 올해 2월에만 3번 진행되었습니다. 2월 8일에는 ‘미추홀구 깡통전세 피해 대책 마련을 위한 긴급토론회’, 2월 21일에는 ‘깡통전세주택 공공매입 추진을 위한 토론회’, 그리고 28일 증언대회 및 토론회입니다. 


28일의 증언대회는 피해자들의 목소리로 사안의 구체성과 심각성을 전달하기 위해 마련된 자리였고, 총 세 분의 피해 당사자가 직접 자신 혹은 자신이 속한 피해대책위원회의 사례를 대변해 설명해주셨습니다. 


첫번째로 발언에 나선 이철빈 씨는 최근 언론을 통해 많이 알려지기도 한 숙박업소에서 급사한 임대 사업자가 소유한 주택에서 발생한 전세사기 피해 사건인, 이름하여 ‘김ㄷㅅ 전세사기’의 피해자입니다. 임대 사업자 김씨는 ‘무갭’ 방식으로 주택을 공격 매입하고, 세입자의 보증금을 돌려주지 않는 수법으로 약 2천 억 원 이상의 피해액을 발생시켰지만 사망으로 인해 해당 사건의 수사는 현재 공소권 없음 처리가 되었습니다. 


*무갭 : ‘무자본 갭투자(기)’의 줄임말로 자기 자본의 투자 없이 대출과 세입자의 보증금만으로 주택구입이 가능하다고 주장하는 단어


피해자 철빈 씨는 올해 11월 계약 만료를 앞두고 있습니다. 보증금 2억 1천만원 중 1억 2천만원을 전세보증금대출을 받았지만, 수사가 중단된 현재 누구에게 어떻게 이 피해금액을 청구해야 할지도 모르는 상황입니다. 전세사기 문제가 대두된 이래로 언론이나 정부에서는 피해자의 계약 전 부주의를 조심하라는 메시지를 내보내기도 했습니다. 하지만 철빈씨가 계약 전 확인한 등기부등본은 소유권을 제외한 어떠한 권리 사항도 설정되어 있지 않은, 그야말로 깨끗한 상태였습니다. 철빈 씨 역시  전입신고와 확정일자 모두 압류 일자보다 우선하고 보증보험 가입을 위해 굉장히 애를 썼다고 전합니다. 임대인 역시 보증보험을 가입하겠다고 철빈 씨에게 약속했지만 보증보험 가입이 되지 않았고, 현재 돌이켜보면 이미 보증금 미반환자 블랙리스트에 올랐기 때문에 보증보험 가입 자체가 되지 않았던 것으로 추정되지만 계약 전 철빈 씨가 이를 알 수 있는 방법은 전혀 없습니다. 심지어는 임대주택 등록도 되어 있는 집이었으나, 2022년 1월부로 세무서로부터 압류를 당하고, 같은 해 8월에는 HUG로부터 가압류를 당했습니다.


현재 임대인이 사망해버린 철빈 씨의 사건같은 경우 상속인이 정해지면 반환 소송 절차를 통해 경매를 진행해야 합니다. 하지만 임대인이 체납한 조세채권만 무려 60억 원이 넘게 잡혀 있어서 경매 자체가 열리지 않고 있는 상황입니다. 철빈 씨는 현재 이 집에 거주는 하고 있지만 앞으로 어떻게 될 것인지 굉장한 불안에 떨고 있는 상황이라고 전했습니다.


철빈 씨는 혼자 불안에 떨지 않고 자신과 같은 임대인 김씨의 피해자들을 찾아 사례를 모으고, 정리했습니다. 작년 말부터 120명 가량의 피해인으로부터 사례를 집계한 결과, 총 계약금액은 약 260억 원, 평균 보증금은 2억 2000만 원, 최고 보증금은 3억 4500만 원으로 파악되었습니다. 66%가 최초 계약 시 김씨와 계약을 맺지 않았지만, 계약과 거의 동시에 김씨로 소유권이 변경되는 방식으로 피해가 발생한 것으로 파악되었습니다.


철빈 씨는 이날 보증보험 미가입자의 문제를 해결하기 위한 요구를 크게 5가지 사항으로 정리해왔습니다. 첫번째는 정확한 실태 파악 요구입니다. 현재 파악되는 피해 규모가 불명확해 전체 피해자가 힘을 모으는 것이 어렵고, 자신의 피해 사실을 인지하지 못하는 피해자도 수백 명에 이를 것으로 파악되고 있습니다. 국토부는 이에 관해 개인정보 문제로 해당 정보를 수집하지 못한다고만 답변 중입니다. 이에 대해 모든 정보를 무차별 공개하라는 것이 아니라, 피해 현황을 정확히 파악하고 유형을 분류해 상황에 맞는 대책을 세우라고 촉구하였습니다.


두번째는 상속 문제 해결입니다. 사망한 김씨는 약 63억 원의 종부세를 체납했습니다. 1순위 상속인인 직계 부모가 상속을 포기했다고 세간에 알려져 있기는 하나 정확한 정보는 아니고, 4순위 혈족까지 상속 현황을 파악하기까지 기간이 얼마나 걸릴지, 상속 포기를 한다면 이후 절차는 어떻게 진행되는 것인지 피해자는 알 길이 없습니다. 이에 대한 범정부 차원의 추적과 대응 지원을 요청했습니다.


세번째는 조세채권 문제 해결입니다. 사망한 임대인은 약 63억 원의 세금을 체납하였습니다. 그런데 현 제도상 한 번의 경매로 조세채권을 한번에 처리하게끔 되어 있으며, 때문에 경매가 열린다 하더라도 무기한 무잉여기각이 처리될 것으로 예상되는 상황입니다. 이 세금은 4월 1일자로 개정되는 국세징수법과 무관한 선순위 조세채권이기 때문에 경매 시 임차보증금보다 우선변제 대상입니다. 철빈 씨는 “임대인이 세금을 내지 않은 것인데 그것이 해결되지 않으면 임차인이 보증금을 돌려받을 방법 자체가 없다는 것이 도무지 납득이 가지 않는다”며 “국가가 세금을 대신 변제하거나 다르게 추징할 수 있는 방법을 제시해야지 어떻게 피해자에게 알아서 문제를 해결하라고 내던지느냐”고 의문을 표했습니다.


네번째는 전세 대출 연장 문제입니다. 최근 정부의 대책 발표에도 불구하고, 피해자들이 일선 은행에 전세대출 연장이 되는지 문의를 해본 결과 각 은행, 지점, 담당자에 따라 모두 다른 안내를 하고 있는 상황입니다. 때문에 임차인들은 어느 날 갑자기 신용불량자가 되는 것은 아닌지 불안에 떨고 있습니다. 대출 연장을 위해 임차권 등기 증명을 요구하는 은행도 있는데, 계약 기간이 끝나지 않은 철빈 씨의 경우에는 임차권 등기 신청도 할 수 없습니다.  이에 대해 금융위원회에서 기존 대출과 동일하게 2년 연장 혹은 그 이상 연장한다는 내용이 담긴 공문 하나 내리면 해결될 일인데 아직까지 조치가 이뤄지지 않아 신용불량자가 된 피해자들도 있다고 문제를 토로했습니다. 철빈 씨는 “주식이나 가상화폐 투자에서 발생한 채무도 변제 금액에서 제외한다는 회생 법원 방침도 있었는데, 임차보증금 이야말로 자신이 상환하고 싶지 않아 상환을 못한 것이 아니라 임대인으로부터 떼 먹힌 것” 이라며 개인회생이나 파산 위험에 놓인 피해자의 구제 방안 역시 필요하다고 호소했습니다. 


마지막으로 청약, 출산, 경매 시 손실 등의 이유로 임대인 사망 이전 해당 주택을 직접 매매한 피해자도 존재하지만 기존 전세대출을 주택담보대출로 전환하는 과정에서 이자 부담이 가중되고 정부의 저리 전세대환대출에는 해당이 되지 않는 문제가 있다고 전했습니다. 이에 대해 구분 없는 피해자 인정이 필요하며, 전세보증금에 대한 대출이 아닌 전세사기 피해자 개인에 대한 대출 정책을 마련할 것을 요구하였습니다.


철빈 씨는 피해자 관점에서 바라본 정부 대책의 한계와 대안을 함께 전했습니다. 계약 체결 이후 임대인의 권리관계가 변동되어 계약 위반 발생 시 임차인 부담이 가중되는 문제에 대해 표준임대차계약서에 특약을 삽입하는 대책안은 표준임대차계약서 사용이 의무가 아니고 사용을 강제하는 논의도 전무한 상황에서 실질적인 규제가 어려운 안으로 평가했습니다. 이에 주택도시보증공사에서 계약금 에스크로(Escrow) 제도를 시행할 것을 제안했습니다.


*에스크로(Escrow) : 판매자에게 구매자의 대금이 즉시 전달되는 것이 아닌 신뢰할 수 있는 중간자에게 예치되었다가 최종 승인을 통해 판매자에게 전달되는 서비스


다음으로 전세계약일과 매매일이 동일해 전입신고가 효력을 갖추지 못하는 문제에 대해서는 전입신고 즉시 대항력이 발생하도록, 소유권 이전 등기와 충돌하는 경우 대항력 효력을 우선하도록 제도 변경을 요구했습니다. 또 계약 중 임대인이 소유권을 이전하려는 경우에 대해서는 신규 임대인의 인적사항을 임차인에게 통지하고, 임차인에게 전세 계약 연장 혹은 종료에 대한 선택권을 주거나 기존 임대인에게 보증금을 청구할 수 있는 권리를 보장하라고 요구했습니다.


중요한 것은 현재 발생한 피해에 대한 구제책입니다. 앞서 철빈 씨가 사례를 전한 것처럼 전세 대출 연장 거절로 인해 신용불량자가 될 위기에 놓인 피해자들이 있습니다. 철빈 씨는 이에 대해 “상환의지가 있는 임차인의 전세 대출을 왜 연장하지 못하느냐”며 금융위원회에서 공문을 발송하고, 기본 2년 연장에 중도상환도 허용하는 개선안을 제안했습니다. 또 경매로 인한 주거지 박탈에 대해서는 긴급주거지원 물량을 늘리고, 까다로운 긴급거처 요건을 대폭 완화할 것을 요구하였습니다.


마지막으로 철빈 씨는 “지금 사고가 일어났는데, 피해 현황 조사라는 가장 기본적인 정책을 아무도 하지 않고 있다”며, “피해자 모임에서 자체 집계만 하고 있을 뿐, 정부 차원에서 조사하는 일이 없다”고 꼬집었습니다. 이어 “전월세 신고 시스템을 활용해서 피해 현황이 얼마나 되고, 해결은 되고 있는지를 정부가 직접 조사해 대책을 마련하라”며 가장 기본적인 조치부터 취할 것을 다시 한번 요구했습니다.


두번째로 발언에 나선 피해 당사자는 인천시 미추홀구 전세사기 피해 대책위원회의 안상미 위원장입니다. 안 위원장은 앞서 발언에 나선 철빈 씨의 발언에 매우 공감하였습니다. 안 위원장은 “임대사업자 김 씨의 사건이나 미추홀구의 사건이나 크게 다르지 않다는 것은 제도의 허점에 의해 현 피해가 발생했기 때문”이라며 “정부가 현황 조사를 하지 않아서 피해자들이 1000 세대가 넘는 주택의 등기부등본을 스스로 열람하고 있다”고 정부를 대신해 애를 쓰는 피해자들의 고충을 전했습니다. 


안 위원장에 따르면 현재 미추홀구에서 발생한 피해 세대는 실시간으로 늘어나고 있습니다. 임대인 남 씨를 비롯한 일당이 일으킨 미추홀구의 전세사기 사건을 담당하는 수사관도 전대미문이라고 표현했다고 전했습니다. 안 위원장은 “지난 토론회부터 현재의 전세사기 문제는 사회적 재난이라고 표현하고 있지만, 아직도 정부 부처에서는 전세사기 안당하려면 어떻게 해야 하는지 물어보는 말에 임차인이 잘 알아봐야한다고만 대답하고 있다”며 “임차인이 아무리 열심히 알아봐도 시세가 조작되었다면 누구도 빠져나올 수 없는 것이다”고 대출을 받아 집을 마련하는 것이 당연한 현재의 임대차 시장 자체가 이미 임차인이 기망당하기 충분한 환경임을 토로했습니다. 


안 위원장은 이제 시간이 정말 얼마 남지 않았다며 세번의 토론회에 연속으로 참여하고 있음에도 구체적인 대책이 나오고 있지 않은 상황의 답답함을 토했습니다. 주택보증공사의 전세피해지원센터가 인천시에 우선 개소를 한 상황이지만, 안 위원장에 따르면 지원센터에서 안내하는 내용은 이미 피해자들이 다 알고 있는 것이고, 센터를 방문한 피해자들은 해줄 수 있는 게 없는 것 같다는 허탈한 느낌만 받고 온다고 전했습니다. 지원 변호사가 매번 로테이션되기 때문에 사건에 대한 이해가 부족하거나 최우선변제금을 모르는 등 관련 지식이 없고, 예약까지 했지만 인천 센터는 상담이 어려우니 강서구 센터로 이관된 피해자도 있습니다. 또 부서 간 소통이 이뤄지지 않아 같은 문제로 센터를 여러번 방문하는 문제도 있습니다. 안 위원장은 정식 개소 전 이러한 운영 상의 문제를 제대로 해결할 것을 촉구했습니다.


안 위원장은 이어 정부 대책의 실효성 없음을 꼬집었습니다. 무엇보다 전세사기 피해확인서의 유효기한이 3개월밖에 되지 않는 점과 집에서 쫓겨 나야만 발행이되는 문제와 전세사기 피해 대책으로 전세 대출을 내놓으면 다른 전셋집은 어떻게 안전한 줄 알고 가느냐며 의문을 표했습니다. 또 현재 대책으로 나온 전세 대출 지원과 긴급 주거 지원으로 모든 피해자들을 다 지원할 수 없다며, 4월부터 적용되는 임차 보증금 우선 변제와 5월부터 적용되는 임차인 경매 낙찰 시 무주택자 인정 제도가 현재의 피해자들에게도 소급적용하고, 최우선 변제금시 근저당 설정일에 따르는 제도를 현실성 있게 재해석할 것을 요구하였습니다. 또 정부가 대책으로 내놓은 전세 보증금 대출 지원에 대해 전세 보증금 대출이 아닌, 주거 용도의 대출로 범위가 확장되어야 한다고 요구했습니다. 이는 김 씨 사례 피해자인 철빈 씨의 요구와도 비슷한 요구입니다. 마지막으로 안 위원장은 “집에서 당장 쫓겨나 새로 이사를 가야만 하는 사람의 입장에서 대책을 생각해보라”고 입안 관계자들을 꼬집었습니다.


세번째로 발언에 나선 리나 씨(가명)는 벅찬 마음에 울음을 참으며 발언을 이어갔습니다. 리나 씨는 임대차계약 전 납세확인서도 받을 정도로 꼼꼼히 살펴보았지만, 일주일 뒤 얼굴도 모르는 바지 임대인으로 임대인이 변경되었습니다. 보증보험도 가입할 수 없었습니다. 리나 씨가 속한 전세사기 피해 채팅방에는 700여 명의 피해자가 모여있습니다. 


리나 씨는 24년 2월 생애 최초 청약 주택 입주를 앞두고 있습니다. 강제경매를 신청하더라도 경매 대시만 6개월 이상, 등기까지는 최소 1-2년이 걸리고 경매 예납금만 2-300만원이라 경매를 받더라도 또 대출을 받아야 하는 답답한 상황을 토로했습니다. 또 정부의 저리 대출 정책 역시 제한이 많아 과연 모든 피해자들이 이 대책을 사용할 수 있을지 의문이라고 전했습니다. 리나 씨에게 사기를 벌인 공인중개사 일당은 여전히 포털사이트와 오픈채팅방에 갭투기가 합법이라는 문구로 집 한 채에 100만원 씩 받고 ‘무갭’ 알바를 구하고 있다며 아직도 가해자가 활개를 치고 있는 상황을 고발하며 “세금 성실하게 내고 살고 있었는데, 그 결과가 전세사기였다”며 “억울한 피해자가 더 나오지 않도록 가해자를 강력 처벌하고 특히 보증보험 미가입 피해자의 구제 방안을 제발 마련해 달라”고 촉구했습니다.



(2부에서 민달팽이유니온의 사례 소개와 정부 관계자들이 참석한 토론회의 보고가 계속됩니다)

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