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[뉴스 읽어주는 민달팽이] 부동산 규제 완화, 무엇이 진짜 쟁점이야? 1편

2022-04-25
조회수 344

주거 뉴스 이렇게 어려울 수가 있는거임? 민달팽이도?

LTV, DTI가 뭔데?
임대차3법은 왜 없애겠다는 거야?
나는 세입자인데, 종부세랑 나랑 무슨 상관이지?

여러분, 혹시 주거 뉴스📰가 어렵게 느껴지시나요?
민달팽이 활동가들🐯🌞🐳도 그렇습니다. 혼자 읽으면 쉽지 않죠. 그래서 뉴스 읽기도 함께💞하고자 합니다. 최근 볼만한 주거 분야 뉴스는 무엇이 있는지 함께 보면서 키워드를 선정해보고, 기자회견이나 토론회에서 차마 전하지 못하는(?) 활동가들의 사견도 들어보고요. 민달팽이들에게 진짜 쟁점은 무엇인지 생각해보는 시간도 되었으면 좋겠습니다.

#부동산시장_정상화 #재건축 #공시지가 #대출

[KBS 열린토론] 부동산규제 완화 카드 꺼내 든 윤석열 정부, 집값 잡을 수 있을까

첫번째로 같이 볼 뉴스는 지난 3월 29일 방송된 KBS 라디오 열린토론
2편에 걸쳐 #정상화 #재건축 #세금 #대출 총 4가지 키워드로 함께 돌아볼게요!
시작! (제목을 클릭해 방송 들으면서 같이 읽으면 두배로 재밌습니다)
1. 부동산시장_정상화


부동산 시장을 #정상화하자고?


🐯: 정상화가 뭔데? 뭘 하겠다는 거임? 
🐳: 왜 '정상화'라는 모호한 단어를 쓰게 된 건지…
🌞: 금융이랑 재건축 규제 푼다는 게 속뜻이긴 하대.
🐯: 그걸 왜 정상화라고 해? 
🐳: 규제 풀고 주택 가격의 상승이 안정적으로 보장되길 바라는 마음을 담아 정상화, 안정화 라고 말하는 거 아니냐.. 
🐯🌞: !
🐳: 부동산시장 정상화 = 주택 가격의 안정(적 상승)화?👉👈  
🐯🌞: 앟😇🔥


인수위의 주요 업무 중 하나는 새 정부의 정책 기조를 설정하기 위한 준비를 하는 것인데요, 그 중 하나가 바로 '부동산 시장 정상화'입니다. 

그동안 시장이 비정상적이었으니, '부동산 규제 완화'를 통해 부동산 시장을 안정화하겠다는 입장인데요, 찬반의견이 극명하게 다릅니다.


인수위📢: 자자, 부동산 시장 정상화 하기 위해서 LTV, 재건축 등 부동산 관련 규제 완화 할게!


⭕🙆찬성 입장: 지금은 규제할 때가 아니야, 완화가 필요해! 공급을 늘려야 시장이 안정되고 주택가격이 폭등하지 않지. 그게 정상화야.

❌🙅반대 입장: 무슨 소리야! 정상화가 뭔데! 주택시장 가격의 하향안정화가 정상화 아니야? 그리고 규제 완화로는 시장을 안정화할 수 없어!


뭘 규제 완화하는데? 그게 나랑 무슨 상관일까요?


1. 대출 더 받으세요! 금융 규제 완화
🐌집값이 더 오르겠지. 대출 규제 풀리면 그만큼 집값 더 오르는 거 알아? 사실상 집가진 사람들이 불로소득 불리기에 더 좋아지는 거지. 집값이 오르면 전월세도 덩달아 오르잖아. 오른 집값은 고스란히 내 몫이 되니까 나는 또 대출 받아야 하고. 이미 한껏 끌어모아 대출받은 걸로 보증금 마련한건데, 진짜 #시지푸스라도 된 것 같아. 내가 그렇게 영끌해서 마련한 보증금이 결국 집값 올리는 데에 쓰이는 게 이상해. 돈은 더 풀리고, 집값은 더더 오르고, 내가 마련해야 하는 보증금은 더더더 오르고.. 이 문제는 어떻게 풀건데? 집값 잡을 대책 하나 없이 무작정 금융 규제를 풀어서 시장을 '정상화'하겠다는 게 너무 이상해. 갭투기와 깡통전세를 바로잡기는 커녕, 더 부추기는 형국 아니냐고.

2. 재건축 많이 하세요! 재건축 규제 완화
🐌: 재개발·재건축 사업이 강행될 때 생기는 사회문제로는 1) 둥지내몰림 2) 전월세가격상승 3)소형저가주택 감소 등이 있어. 전세 4천짜리 집이 있던 동네가 재개발 이후 전세 20억짜리 동네로 변하면, 거긴 대체 누가 사는 거야? 3억짜리 아파트가 재건축될 것 같으면 10억으로 치솟는 게 정말 좋은 거야? 세입자가 살고 있던 곳이 재개발·재건축되어 비싸진다면 거기 살던 사람들은 제 삶의 터전에서 더 이상 살지 못하고 떠나야겠지. 계속 밀려나기만 하는거야. 비적정주거지가 오히려 늘어날 수도 있어. 소득이 한정된 세입자들이 달리 어디를 갈 수 있겠어. 주거비가 너무 부담이 되니 열악하더라도 그냥 가는 거지, 우선 어디서 잠은 자야 할 거 아냐.

단순히 제도를 '정상화'해야 한다고 말하면 당연히 합의되지 않은 정책이 나올 수 밖에 없습니다. '정상화'가 과연 어떤 상태에 도달하는 것인지 합의하고, 그에 대한 목표를 구체적으로 설정한 다음에 정책이 설계되어야 할 것입니다.
그리고 민달팽이는 1주택자라도 수십억의 자산을 가진 사람이라면 당연히 그에 합응하는 세금을 내는 것이 '정상'이라고 생각합니다.

🔥새 정부는 주거 정책을 설계하기에 앞서, 시민들의 주거권을 보장하기 위한 기본원칙을 잊지 말아야 할 것입니다. 무엇이 주거안정이고, 부동산시장의 정상화인지, 앞으로도 민달팽이 함께 토론해봐요! 오늘 리뷰에서 다룬 #정상화는 여기까지!

민달팽이가 더 생각해볼 점


#주거_안정: 새 정부는 '주거 안정'의 관점에서 주거 정책 설계에 접근하고 있는가? ‘안정’은 어떤 상태를 뜻하는가? 사회구성원들이 '안정한' 상태에 이르기 위해 시장의 영역에서 다룰 부분은 무엇이고, 국가가 마땅히 개입해야 하는 부분은 무엇인가? 그 역할을 새 정부에서 적절히 정의내리고 역할하기 위한 준비를 하고 있는가? 


#부동산시장_정상화: 새 정부가 생각하는 ‘부동산 시장 정상화’란 무엇인가? ‘정상’은 어떤 상태에 이르렀음을 뜻하는가? 새 정부의 이러한 행보는 누구의 일상에 기여할까? 불평등을 겪는 계층에게는 어떤 영향을 미치는가? 

2. 재건축 안전진단 완화

🐌: 내가 전세로 살고 있는 동네에 '재건축 안전진단 통과 축하' 라는 현수막이 걸렸더라고?

🌞: 올 좋은 거 아니야? 축하해! 🎉🎉🎉

🐌: ㄴㄴ아님

🌞: 안전진단 통과했다는 게, 안전하다는 뜻 아냐?

🐌: ㄴㄴ위험하다는 거임. 집을 뿌셔야 된다는 거임

🌞: 근데 저 현수막은 왜 축하해? 

🐌: 뿌셔서 새 아파트 지으면 집값 오르니까? 

🌞: 그럼 집 뿌시면 너는 어디로 가?

🐌: 그러게...?


인수위는 재건축 규제 완화 방안을 검토 중(4월 7일 기준)이라고 합니다. 
토론으로 들어가기 전, 재건축과 관련한 주요 키워드를 살펴볼까요?

#재건축 안전진단: 건물이 노후한 정도에 따라 구조의 안전성 여부나 여타 조건을 판별해 재건축이 가능한지 여부를 판단하는 검토 작업입니다. 구조안전성 평가 안전진단과 주거환경중심 평가 안전진단으로 구분되어 있는데요, 전자는 구조안전성 분야를, 후자는 '구조안전성'(50%), '주거환경'(15%), '건축 마감 및 설비 노후도'(25%), '비용분석'(10%) 분야를 평가하게 되어 있어요. 

#구조안전성: 안전진단 평가 항목 중 하나입니다. 기울기 및 침하, 내하력(콘크리트 강도, 처짐 등), 내구성(균열, 표면 노후화 등)의 항목으로 구성되어 있어요.

신기한 것은 구조 안전성의 평가 비중을 정권에 따라 다르게 설정해 왔다는 것이에요. (노무현 50%, 이명박 40%, 박근혜 20%, 문재인 50%)
그리고 윤석열 당선인은 구조 안전성 비율을 다시 30%로 낮추겠다⬇️고 공약한 바 있습니다.

안전 요소 중요하지 않아? 왜 평가 비중을 낮추고 싶어 할까요?

‘재건축’의 진짜 이해관계가 ‘안전’보다 ‘개발이익’에 있기 때문이죠! 

재건축 안전진단을 통과해야 재건축을 할 수 있을텐데, 하루빨리 건물을 부수고 새 아파트를 지어올리고 싶은 사람들에겐 높은 구조 안전성 평가 비율이 불리합니다. 사실 벽에 금🏚️이 가는 등 정말 위험한 집이라야 '구조 안전' 문제를 겪고 있다고 말할 수 있잖아요. 그런데 집이 곧 자산 증식 수단으로 여기는 사회풍조가 팽배한 상황에서는 아이러니🤷한 상황이 이어집니다. 집이 안전하길 바라는 게 아니라, 곧장 무너지기라도 할 것마냥 위험하다는 판정을 받길 바라는 것.안전진단 완화라는 결정으로 개발이익 대변을 우선하려는 지향점을 드러내는 것이죠.


찬반 의견을 살펴봅시다

⭕️🙆찬성!"재건축 억제해도 집값 안정 달성 못했잖아 그럼 풀어야지"
재건축 억제 정책이 집값 안정을 달성하지 못했다면 정책 방향을 바꿀 필요가 있다는 주장. 건물은 노후해지고, 새집에 대한 수요는 증가하고, 재건축은 언젠가 해야 할 일이라는 의견이에요. 오래쓰기를 기준으로 고민할 때가 아니라는 것.

⭕️🙆찬성!"구조 안전에 50%를 주는 건 과해"
균형을 맞추자는 차원에서의 규제 완화가 필요하다고 보는 입장이에요. 기능적·경제적 노후화가 있다면 당연히 재건축을 해야 하는데, 기존에 살던 사람들이 떠나지 않도록 다른 정책도 병행되어야 한다고 말해요.

❌🙅반대!"구조 안전이 안전진단의 가장 중요한 요소 아닌가?"
재건축을 무조건 하지 말자는 것이 아니라, 안전진단 비중을 어떻게 할 것이냐를 바로 세워야 한다는 주장이에요. 당연히 구조안전이 안전진단의 가장 중요한 요소인게 맞지 않느냐는 것!

❌🙅반대! "오래된 집이 새 집보다 비싼 게 이상해! 수도권 개발이익 때문이잖아?"
수도권 중심으로 주택 정책이 논의되고 있는 현상을 비판하는 주장이에요. 서울이 아닌 지역에서는 서울과 다르게 오래된 아파트가 저렴하고 신축은 비싼 이중 가격이 형성되어 있는데, 이는 재건축이 물리적 환경 개선의 필요성보다는 개발 이익을 기반으로 이루어지기 때문이에요. 재건축 규제 완화는 결국 개발 이익이 많이 발생하는 지역에 그 혜택이 집중될 수 밖에 없죠.국가균형발전을 고려하면서 주택정책을 세워야 한다는 주장이에요.

❌🙅반대!"건물의 수명 늘리게끔 유도하는 정책이 나와야 해!"
개발이익을 원하는 입장에서는 건물이 20-30년 되었을 때 부서질만하다는 평가를 받는 걸 선호하게 됩니다. 하지만 세계적으로 이렇게 짧은 주기로 아파트를 재건축 하는 곳은 많지 않다고 해요. 30년이 되었더라도 실제로 사용 가능한 건물이라면 개량해서 사용할 수 있어야 한다고 보는 주장이에요. 환경적으로도 중요한 문제이고요. 

재건축 규제 완화가 과연 우리 모두를 위한 정책이 맞을까요?
민달팽이🐌 활동가들🐯🌞🐳은 웅성웅성 쑥덕거리는 중..💥

🐯: 그사세 얘기 아니냐... 새집에 대한 수요가 증가하니 재건축도 후딱 해버리자, 집값 올라가는 건 어쩔 수 없는 당연한 이치다, 뭐 이런 주장을 듣고 있자니 참, 먼나라 이야기구나 싶어. 이거 그냥 10억짜리 집으로 30억 만드는 '그사세' 아니야?

🐳: 기존에 살던 사람들이 떠나지 않도록 재건축해야한다는 것도 궤변이야. 재개발·재건축될거라며 들썩거리면서 동네가 더 비싸지잖아. 그래서 원래 그 동네 살던 세입자는 되레 쫓겨나고, 점점 더 비싼 집값을 감당할 수 있는 사람들로만 도시가 채워지는 거잖아. 규제 완화하면 집값 더 오를텐데 그건 왜 감춰? 재개발·재건축의 'ㅈ'만 나와도 그 동네 집값 다 뛰는데! 자산 가치 상승을 기대하고 재건축에 뛰어든 사람들은 그 집이 안전진단에서 D등급, E등급 받기를 바라는 거 누가 몰라.

🌞: 욕심 부리면서 재건축을 제때 진행하지 않고 미루는 동네도 있잖어. 공공이랑 같이 하는 개발은 그나마 공공임대도 짓고, 분양가 상한제도 설정하는 등 나름 안전장치를 갖출 수 있어. 그런데 그게 싫어서 집값 조금이라도 더 올리려고 버티는 세월동안 집만 낡아가는 곳도 있을테고...

🐯: 재건축으로 인한 투기 과열을 막기 위해서는 재건축초과이익환수제도 꼭 필요한 일인데, 초과이익환수제 적용 기준도 상향한다는 말이 들리니 걱정이 되네.

🐳: 재건축 기준을 완화하는 것은 환경적으로도 좋지 않아. 아파트 같은 대규모 건축물을 3-40년 만에 자꾸 짓고 부수는 일이 과연 옳을까? 아무리 주거 여건을 개선한다는 목적이 있어도 말이야. 처음부터 오래갈 수 있는 건물을 지어야 하는 것 아니냐고.

🔥어떤 집에 재건축이 필요한지 평가할 때, 구조 안전을 진단하는 것이 왜 중요한지에 대한 이해가 우선해야 합니다. 빈부격차를 부추기고, 국가균형발전에도 악영향을 끼치는 결정을 하고 있지는 않은지, 새 정부는 더 고심해서 정책을 세워야 하겠습니다. 오늘 리뷰에서 다룬 #재건축_안전진단은 여기까지! 

민달팽이가 더 생각해볼 점


#재건축_안전진단: 새 정부가 생각하는 ‘주거 안전’이란 무엇인가? ‘안전’한 상태를 달성하기 위해 어떤 체계를 갖추고자 하는가? 특히 어떤 집에 ‘재건축’이 필요하다고 판단할 때, ‘구조 안전성’의 비율에 관한 합의는 어떻게 다루는가? 구조 안전성의 비율을 낮추고 재건축 안전진단을 진행하면, 그 결과가 끼치는 영향은 계층 및 지역 등에 따라 어떤 차이를 보일 것인가? 이를 보완하기 위해 민간·기업 영역에서 다룰 부분은 무엇이고, 국가가 개입해야 하는 부분은 무엇인가?


#지속가능한_도시: 기후위기시대, 우리에게 필요한 집은 무엇인가? 20-30년마다 부수는 아파트 단지가 여전히 우리에게 필요한 집인가?새 정부의 재건축 합리화 방안은 보다 지속가능한 도시와 집을 담고 있는가? 규제 완화 행보에 따라 누구의 일상이 나아지며, 불평등을 겪는 계층에게는 어떤 영향이 미치는가?


뉴스팽은 2탄에서 계-속!

2부에서는 공시가격과 세금, 대출 규제 완화 등에 대해서 다룹니다!

민달팽이유니온
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