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[뉴스 읽어주는 민달팽이] 부동산 규제 완화, 무엇이 진짜 쟁점이야? 2편

2022-05-26
조회수 106

주거 뉴스 이렇게 어려울 수가 있는거임? 민달팽이도?

LTV, DTI가 뭔데?
임대차3법은 왜 없애겠다는 거야?
나는 세입자인데, 종부세랑 나랑 무슨 상관이지?

여러분, 혹시 주거 뉴스📰가 어렵게 느껴지시나요?
민달이 활동가들🐯🌞🐳도 그렇습니다. 혼자 읽으면 쉽지 않죠. 그래서 뉴스 읽기도 함께💞하고자 합니다. 최근 볼만한 주거 분야 뉴스는 무엇이 있는지 함께 보면서 키워드를 선정해보고, 기자회견이나 토론회에서 차마 전하지 못하는(?) 활동가들의 사견도 들어보고요. 민달이들에게 진짜 쟁점은 무엇인지 생각해보는 시간도 되었으면 좋겠습니다.
[KBS 열린토론] 부동산규제 완화 카드 꺼내 든 윤석열 정부, 집값 잡을 수 있을까

1편에 이어 지난 3월 29일 방송된 KBS 라디오 열린토론
오늘은 고구마🍠 사이다🥤 반복 주의! 
(제목을 클릭해 방송 들으면서 같이 읽으면 두배로 재밌습니다)


3. 공시가격과 세금

🐌: 허... 이건 마치 라잌 홍길동...

🐯: 홍길동? 아버지를 아버지라 부르지 못하는? 누가 홍길동인데?

🐌: 부동산이 홍길동이야!

🐯: 부동산이 왜 홍길동이야? 알아 듣게 좀 설명해봐.

🐌: 10억 짜리 주택을 10억으로 보지 않고 5억 짜리 취급하니 이게 바로 홍길동이 아니고 뭘까!


흔히 공시지가로 잘못 알고 있는 #공시가격은 부동산에 세금을 부과하는 기준이 되는 가격으로 매년 새로 발표됩니다. '보유세'라 부르는 재산세와 종합부동산세의 과세 기준이 되는 가격이에요. 뿐만 아니라 건강보험료와도 연동됩니다.

그러나 과세 기준에 공시가격이 그대로 적용되지는 않습니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮게 책정되는데요, 여기에다가 '공정시장가액비율'이 적용됩니다. 예를 들어 공시가격 10억인 주택의 공정시장가액비율이 60%라면, 과세표준은 10억의 60%인 6억이 되는 것! 현재 공정시장가액비율은 종합부동산세가 100%, 재산세가 60%입니다. 

세금💸은 타임머신🛸을 타고

2022년 전국 공동주택 공시가격은 2021년 대비 17.22% 상승했습니다. 공시가격이 상승한 이유는 부동산 가격 상승입니다. 그런데 문재인 정부는 1세대 1주택자에 한해 2021년 주택 공시가격 기준으로 과세를 하겠다(2022년 3월 기준)고 했습니다. 사실 법으로 정해진 조세원칙을 고려하면 당해 산정된 공시가격을 기준으로 부동산세금을 부과해야 합니다. 그런데 사람들의 주거비 부담을 줄이기 위해, 1세대 1주택자는 타임머신을 태워 작년으로 보내주는 대책이 나온거죠. 때문인지 올해 공동주택 공시가격 의견접수가 작년보다 70-80% 감소했다고 합니다.

이에 더해 윤석열 대통령은 후보 시절 보유세를 ‘2020년 공시가격’ 기준으로 환원하겠다고 공약한 바 있습니다. 주택 공시가격 산정 기준을 왜 자꾸 과거로 돌려보낼까요? 지금은 너무 비싸다고 생각하기 때문이겠죠? 그럼 청년 세입자도 작년 기준으로 보증금, 월세내면 되나요?

토론으로 이에 대한 찬반 의견을 확인해봤습니다.


❌🙅반대 “편법이고 꼼수”

작년의 공시가격으로 올해 세금을 매기는 것은 조세원칙에 어긋남. 법적으로는 당해 산정된 공시가격을 적용하게 되어 있음.


❌🙅반대 “시장가격=공시가격 으로 나아가야지! 퇴행하지 마라”

시장가격과 같아지는 것이 정상 아닌가? 실제 시장가격 수준으로 현실화 하기는 커녕, 시장과 더 멀어지게 하는 것은 매우 심각한 방향.





그런데... 말입니다.
이런 의견도 있었습니다.

⭕🙆찬성 “강남에 산다고 전부 부자는 아님(?)”

만일 주공 아파트에 살다가 아파트가 재건축되어 고가 주택에 살게 된 사람은 어떡하느냐는 주장. 거주하고 있는 주택 가격에 비례해 소득이 늘지 않았기에 주택에 비례해 세금을 더 내게 하면 어떻게 계속 살수 있겠냐는 의견. 거주 지역에 따른 계층의 고착화는 보유세 증대의 부정적인 효과라고 주장.




응? 스파이가 있는 것 같은데요(?)

혼란한 민달팽이에게 나타난 사이다!🥤

❌🙅세금 완화 반대! 

“무슨 소리, 세금이 문제가 아니라 높아진 집값이 본질”

보유세가 문제가 아니라 높아진 주택 가격이 문제의 본질!! 수많은 사람들이 부담하기 어려운 수준으로 집값을 계속 올리는 걸 저지하는 수단이 되기엔 현재의 부동산세금이 그 정도로 높지 않은 것이 문제의 핵심.



집값 올릴 때는 시장(Market) 마음대로, 세금 낼때는 집값 오르기 전으로 돌아간다고?

우리는 이런걸 내로💞남불🔥이라고 부르기로 했어요.

 

🌞: 편법이라고 콕 짚어 말해주니 속이 다 시원하네. 근데 마지막은 뭔가요 ㅋㅋ 저도 제 소득 그대로인데 보증금,월세 올려달라고 할 때 감액청구 하고 싶어요. 그런건 안받아주면서^^ 

🐳: 자산 가치가 올라서 재산이 많아졌으면 그건 부자된 거 아니야? 그럼 왜 부동산 재벌이란 말이 생긴건데? 

🐯: 돈이 많아져서 세금 많이 내는 거 맞잖아… 정말 주택 가격 오르는 게 원하는 바가 아니라면, 그냥 동네에서 멀쩡히 잘 살고 있는 우리 동네 집값을 들썩이게 올리는 요소들을 바로 잡기 위한 조치가 필요한거지. 과도하게 집값 올려서 팔려고 하는 담합들 저지하고, 신규 임대차계약에도 전월세상한제 적용도 하고, 분양가상한제도 하고.. 근데 그런건 반대하고 집값 올리는 건 좋아하면서.. 

🐳: 집값 오른 건 좋고, 세금 내는 건 싫고? 정말 화들짝 놀랐는데, 다음 토론자가 바로 보유세가 문제가 아니라 높아진 주택 가격이 본질이라는 말씀을 해주셔서 진정했어. 그 정도로 보유세가 높지 않은 것이 핵심이라고. 

🌞: 토론에서 보면 가격 자체는 누군가 열심히 노력하면 갈 수 있어야 한다고 하는데, 솔직히 마지막 발언 제대로 이해 못했어… 

🐳:.. 차마 이해하고 싶지 않은 것일 수도.. 

🐯🌞: (조용히 고개를 끄덕임) 

🔥토론을 보더라도, 전반적으로 공시가격 인하 기조에 반대하는 목소리가 강합니다. 법적으로 당해 산정된 공시가격을 적용하게끔 되어 있고, 1세대 1주택자에게 작년의 집값을 기준으로 세금을 부과하는 건 조세원칙을 완전히 위반하며, 더 큰 사회적 혼란을 가중시킬 것이라는 우려가 큽니다. 무엇보다 과표나 세율은 국회의 논의 사항이기도 하여, 정말 주거비 부담 문제를 해결하고자 한다면 접근 수단과 방식을 전환해야 합니다. 매일매일 치솟던 집값, 새 정부는 어떻게 잡을 것인, 보다 실질적인 대책을 내야 할 겁니다. 앞으로도 계속 지켜봐요! 오늘 리뷰에서 다룬 #공시가격 은 여기까지! 

민달팽이가 더 생각해볼 점


#왜_1세대1주택?:  단 하나의 집을 가진 사람에게 ‘작년’의 공시가격을 기준으로 세금을 부과하겠다는 아이디어는 어디서부터 시작했을까? ‘1세대 1주택자’는 어떤 명분을 갖고 있는가? 20억짜리 주택을 1개 소유하고 있는 세대는 ‘작년’ 기준으로 책정되어 보다 저렴한 세금을 내는 것이 적합한가? 이것이 보다 평등하고 안정적인 사회를 만드는 장치가 될 수 있는가?


#주거비_부담_완화: 계속해서 치솟는 집값으로 인해 다양한 주거 불안이 심화되고 있다. 윤석열 정부는 누구의 주거비 부담에 관해 가장 우선적으로 공공이 개입해야 한다고 여기고 있는가? 정부가 주목해야 하는 가장 위급한 주거 위기 상황은 무엇이며, 구체적인 대책이 필요한 대상은 누구인가? 그들을 위한 제도 개선안은 무엇이며, 단기/중장기 단계에 따라 어떤 것들부터 해소해나가고자 하는가? 

4. 대출

#대출 이야기도 빼놓을 수 없죠.자주 나오는 단어를 정리하고 이어가 볼게요!


LTV : "집값 얼마야? 거품 빼고 빚지는 걸로 해!"

주택담보대출비율. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율. LTV가 50% 이고, 2억 주택을 담보로 할 경우, 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억이다. (Loan to Value ratio)

DSR : "소득 얼마야? 갚을 수 있는 정도까지만 빚내줄게!"

총부채 원리금 상환비율. 소득 대비 모든 금융 부채의 원리금 상환 비율. DTI보다 엄격하다. (Debt Service Ratio)

RIR : "소득 중에 얼마나 주거비로 나가?" 

월소득 대비 주거비 비율. 월소득이 100만원이고, 30만원 월세를 지불하는 경우 RIR 지수는 30이다. RIR 30%를 초과하는 경우 통상 '주거비 과부담' 가구로 분류한다. (Rent Income Ratio)



인수위에서는 대출 규제 완화를 지향하고 있습니다. 이를 통해 더 많은 사람들이 집을 구입하는 데에 어려움이 없도록 하겠다는 기조가 강하죠. 이것을 민달팽이를 비롯한 다양한 사람들은 #빚내서집사라 기조라고 평가하고, 강하게 비판하고 있습니다.


#금리 #대출 #집값폭등 에 관한 인수위 입장과 찬반 의견 

 

🏢인수위: DSR 규제 완화 할게! LTV 80% 가보자고!

 

❌🙅반대:“주택가격 높은 거, 빚으로 만든거잖아!”

여야를 막론하고 LTV를 80%까지 풀겠다고 이야기하는 것은 주택가격이 높이 뛴 현실을 반영한 것이겠으나 실제로 대출을 해줬을 때 원리금+이자 감당 문제를 생각해야 한다는 주장. 대출을 풀어 모든 사람이 주택을 살 수 있게 하자는 정책은 역사적으로도 한계가 있음!


⭕️🙆찬성: “대출 억제는 지속가능하지 않지 않으니까?”

대출을 조여서 주택 매매를 억제해 안정 효과가 나타났다면 이는 긍정적인 결과가 아니라는 주장. 최근 하향 안정세는 대출을 줄였기 때문이 맞긴 한데, 중장기 대책은 될 수 없다는 주장. 

 

⭕️🙆찬성: “대출 풀고 다들 집 사면 되잖아?”

대출 억제하면 있는 사람만 집을 산다는 주장. LTV를 높이면 양극화만 조장될 수도 있는 것 아니냐, 차기 정부가 DSR 규제를 완화하겠다는 것은 무주택자가 내집마련하기 쉽게 하겠다는 기조다, 라고.


❌🙅반대:“대출 규제 완화로만 뭘 하겠다고!”

박근혜 정부가 비판받는 지점 '빚내서 집사라'는 기조가 문 정부에서도 결과적으로 변하지 않은 것이 문제💢 우리 소득에 비해 너무 높은 주택 가격 상승은 모두가 인정, but 무엇으로 그 높은 집값들이 뒷받침 되고 있나? 바로 빚! 5억짜리 집에 대해 4억을 빚지고 이자가 6%라고 하면 매달 감당해야 하는 주거비가 200만원이라는 것인데.. 이것이 정녕 지속가능한 방법이라고? 이게 부담가능한 사람이 얼마나 되는데?🔥





그런데... 말입니다.
이런 의견도 있었습니다.

⭕️🙆: 

“LTV 80%는 그냥 숫자라니까? 신경쓰지마”

공약에서 말하는 수치에 크게 집착할 필요는 없다고 봐. 규제 완화는 필요해. 금리가 오르고 내리는 것은 대출이 실행된 다음의 문제야.

혼란한 민달팽이에게 다시 나타난 사이다!🥤

❌🙅대출에 앞서 금리 생각 왜안하니

지금 장기간의 초저금리가 이어지고 있는데, 당연히 금리 먼저 생각해야지💢

RIR이 30% 넘으면 생활에 문제가 생긴다고 보는 데 매매도 마찬가지. LTV나 DSR만 보는 것이 아니라, 매매에서도 RIR을 적용해서 볼 수 있는 거야. 

내 소득 대비 이자 부담, 대출 상환 능력 등을 냉철하게 파악하고 의사결정 해야 해🔥

빚 내서 집 사라, 언제까지? 전국민 모두? 다음 세대도? 포에버..?


🐳: 선거 공약은 공약일 뿐이라고?

🐯: 숫자를 있는 그대로 받아들이지 말고 높이겠다는 의미로만 보라니 황당하네.. 

🌞: 그러면 공약.. 왜 만들어..? 왜 투표할 때 공약 보고 투표해...?

🐯: RIR이 30%면 주거비 과부담 가구로 분류한다면서. 빚지는 것도 마찬가지 맞지. 

🌞: 너무 공감해. 부채로 유지되는 주거 정책은 절대 지속가능할 수 없어. 역대 최저 금리가 이어지면서 주택 가격 폭등으로 이어졌던 것이라는 말에 이런저런 상황들이 이해가 가. 요즘은 금리도 오르는데, 대출 규제 완화하면 그걸 먹이 삼아 집값도 오르고 부채도 더 커질 거야.

🐳: 사회자가 놓친 부분도 있어. 빚내서 집사라는 정책 기조를 비판하는 토론자의 말을 잘못 정리했더라고. 빚을 내지 않으면 집 사지 못하는 상태가 된 게 더 중요하고, 빚을 내줬느냐 빚을 막았느냐에서 차이가 생긴 것 같다고 정리하는 사회자의 멘트는 좀 당황스러웠어.

🐯: '빚내서 집사자'는 기조를 바꾸지 못하면 사실 문제는 반복될거야. 이 기조를 바꿔야 해.

🔥 사실 청년세입자의 입장에서는 주택 매매에만 집중한 최근 언론 경향 자체도 아쉽습니다. 세입자에게 득이 되고 실이 되는 정책 방향은 무엇인가 이런 토론은 왜 하지 않는 걸까요? 대체 왜 임대차시장에서 청년 세입자들은 그토록 많은 보증금들을 떼이고, 돌려받지 못하고, 사기 당하는지, 도대체 누가 답하고 있나요? 그나마 임대인에게 자기 권리로 대항할 수 있게끔 개정된 임대차3법 마저도 임대인의 시선에서 해석되는 경향이 다분하고요. 답답합니다. 우리에겐 보다 세입자 친화적이고, 점유중립적인 주거 정책 기조를 주장하는 목소리가 더 많아져야 하겠습니다.

민달팽이가 더 생각해볼 점


#점유중립 : 소유가 ‘나 갖고 있어!’ 라는 뜻이라면, 점유는 ‘나 살고 있어!’라는 뜻입니다. ‘중립’이란, 점유 형태가 주거권 보장에 있어 차별적인 요소가 되면 안된다는 말이에요. 세입자로 살고 있다고 해서, 주거권을 ‘덜’ 보장받거나 ‘더’ 침해받으면 안된다는 거죠. 내가 세입자인 게 죄는 아니잖아요? 대체 무슨 이유로 나는 나의 주거권을 보장받지 못하는 거죠? 


#적정한 주거 : 1991년, ‘적정한 주거에 대한 권리’가 채택되었어요. 여기서 기술된 주거권의 7요소 중 첫 번째는 ‘점유의 법적 보장’이에요.  만약 점유의 안정성을 보장 받지 못하고 있는 대상이 있다면, 국가는 즉각 조치를 취해야 한다고 말하고 있어요. 

주거 이슈의 춘추전국시대인 지금! #세입자 친화적이고, #점유중립성 을 바탕으로 한 민달팽이 시선으로 회원 여러분과 함께 주거/부동산 소식을 앞으로도 쭉- 읽어볼까 합니다.
오늘 다룬 콘텐츠를 들어본 민달팽이들의 소감도 너무 궁금해요! 민달팽이 채널로 소감 남겨주시면 민달팽이의 대화의 장이 더욱 풍부해질 것 같습니다:) 많관부~

민달팽이유니온
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