세입자권리

세입자의 권리를 보호하는 법률과 제도 개선, 청년주택 님비 반대 등의 활동을 진행합니다

후기[활동보고] 전세사기 관련 현장소통 간담회에 참여해 사례 공유 및 대응 방안을 제언하였습니다.

2022-06-02
조회수 2030


오늘 오전 주택도시보증공사(HUG) 서울북부관리센터에서 전세사기 관련 현장소통 간담회가 열렸습니다. 

원희룡 국토교통부 장관, HUG 관계자, 서울시복지재단 서울사회복지공익법센터 전가영 변호사, 전세사기 피해 당사자, 현업 공인중개사 등이 참여하였고, 민달팽이유니온 지수 활동가 역시 참여해 제도 개선을 제언하였습니다.


HUG는 현재 1) 전세보증금반환보증과 2) 전세금안심대출보증 제도를 시행하고 있습니다. HUG의 발표에 따르면 21년도를 기준으로 232,150세대에 약 51.6조 원의 전세보증금반환보증이 이뤄졌다고 합니다. 이는 전체 전세 보증 시장(HUG, SGI, HF 등이 전세 보증 진행 중)의 94%에 해당하는 규모입니다. 


최근 유행하는 전세사기를 HUG는 크게 3가지 유형으로 나눠 설명하고 있습니다. HUG의 전세사기 유형 및 대책 설명을 요약하면 아래와 같습니다.




1. 무리한 갭투기 (소위 ‘깡통전세’) : 임차인의 전세보증금을 활용해 자기 자본을 최소화해 높은 부채비율로 주택 취득한 뒤, 전세계약 종료 후 세입자를 구하지 못해 보증금을 상환하지 못하거나 악의적으로 반환하지 않는 유형.
대응방안: 보증 가입, 계약 유의사항 정보 제공, 나쁜 임대인 명단 공개 법령 개정


2. 법 조항 악용 : 주임법 상 임차인의 대항력과 우선변제권 발생일이 전입일 익일 발생하는 점을 악용해 임차인 전입 당일에 주택 매매를 거래해 소유자를 변경해 보증금을 갈취하는 유형
대응방안: 홍보 강화(특약 사항 기재 및 등기부등본 수시 열람 등 유의사항 안내)


3. 고지 의무 위반 : 임대인이 세금 체납 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결해 추후 경매 진행 시 당해세가 우선해 회수되면 임차인 보증금은 후순위로 밀려 손실을 입는 유형
대응방안: 보증 가입, 법령 개정(공인중개사에 임대인 세금 체납 조회 권한 부여)




이외에도 보증사고 증가 및 대위 변제 급증에 대한 이슈도 전달되었는데요, HUG에 따르면 21년도 2,475 세대를 대상으로 5,040억 원의 대위변제가 이뤄졌다고 합니다. 그 중 다주택 악성 채무자가 무자본 갭투기로 사들인 것으로 추정되는 부채 비율이 90%를 초과한 건이 약 71%를 차지하고 있다고 합니다. 이를 위해 다각적으로 채권회수 활동을 추진하고 악용방지 제도를 개선하면서 보증사고 추이를 모니터링하겠다고 발표했습니다.


HUG에서 제안한 대응방안은 보증 가입, 정보 공개, 일부 법령 개정 등에 그치는 등 근본적인 원인을 개선하기에는 미흡한 부분이 있습니다.  민달팽이유니온이 운영했었던, 서울시 청년주거상담센터에서는 청년주거상담네트워크를 운영한 바 있습니다. 해당 네트워크에서는 전세 사기를 비롯한 청년 세입자의 다양한 피해 사례를 다각도로 다루면서 대응책을 논의해 왔었습니다. 지금은 시정 변화로 인해 상담센터의 문이 닫히게 되었지만, 민달팽이유니온은 서울사회복지공익법센터의 전가영 변호사와 함께 전세 사기를 비롯한 청년 주거 피해 사례에 대한 대응책 및 제도 개선 연구를 함께 진행해 오고 있습니다. 오늘 자리에서도 전가영 변호사가 보다 실효성 있는 정책 개선의 필요성을 발제하였습니다.


먼저 HUG에서 두번째 유형으로 꼽았던 법 조항 악용 유형은 주택임대차보호법 상 임차인의 대항력 발생 시점을 주택 인도와 주민등록을 마친 ‘그 다음날’에서 ‘즉시’로 개정할 필요가 있습니다. 현재 해당 개정안이 국회에 발의된 채로 계류 중에 있는데요, 과실 없는 임차인을 보호해야 한다는 공익적 필요가 높기에 반드시 개정이 필요한 조항입니다. 이에 대해 대항력과 등기의 선후를 판별하기 어려울 것이라는 의견이 제기될 수 있으나 접수 시점을 분초 단위까지 표기하는 통합 시스템 도입으로 해당 문제를 해결할 수 있을 것입니다.


HUG에서 세번째 유형으로 꼽았던 당해세 체납사실 미고지 유형에 대해서는 국세징수법과 지방세 징수법을 개정할 필요가 있습니다. 현행법 상 임대인의 동의 없이 임차인은 임대인의 세금 체납 사실을 조회할 수 없습니다. 실제로 임대인의 미납세금을 열람한 사례는 지난 5년간 822건에 불과한, 매우 미미한 실정입니다. 작년 개정된 표준임대차계약서에는 미납국세와 지방세 표기란이 있으나 이 역시 권고 사항에 불과하며 여전히 임대인의 동의를 요구합니다. 따라서 임대차 계약을 체결하고 계약금을 교부한 임차인은 임대인 동의가 없더라도 임대인의 세금 체납 사실을 조회할 수 있도록 관련 법령을 개정해야 하며, 조회 과정에서 세금 체납사실을 확인한 경우 계약금을 반환하고 계약을 해제할 수 있도록 해당 내용을 표준임대차계약서에 반영해야 합니다.

전 변호사는 HUG에서 설명한 세 가지 유형 이외에 두 가지 전세사기 유형을 더 설명하였습니다. 요약하면 아래와 같습니다.




1. 선순위 임차보증금 허위 고지 유형: 단독/다가구 주택이 경/공매로 넘어갈 경우, 선순위 임차인의 보증금이 많은 경우 후순위 임차인의 보증금 회수가 굉장히 어려워 임차인은 반드시 전세 계약 체결 전 선순위 임차인의 여부와 보증금 규모를 확인해야 하는데 그 과정에서 임대인이 선순위 보증금의 규모를 속이거나 축소해서 알려주는 사례.

2. 신탁회사의 동의 없는 계약 유형: 신탁 등기가 된 주택의 소유권은 신탁회사에도 있기 때문에 해당 주택의 전세 계약 체결 시 신탁회사의 동의가 반드시 필요함. 만약 동의받지 않으면 해당 전세계약은 무효가 되고 신탁회사는 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있음. 신탁 관계가 복잡하다보니 원 소유자가 임차인에게 신탁 관계를 숨기고 전세 계약을 체결해 피해를 입는 유형.




이에 더해 전가영 변호사는 “제대로 된 정보를 알지도 못하고 수억 원에 해당하는 돈을 투자하는 것은 도박에 가까운 일이다”며, 임대차계약 관계에서 유일한 전문가인 공인중개사의 의무가 잘 이행될 수 있도록 하는 관리 감독 강화, 미납 국세, 임금 체납 등 미궁에 빠져 있는 정보의 불균형성 해소의 필요를 강조했습니다.


실제 전세사기 피해를 입은 당사자도 오늘 간담회에 참석하였습니다. 임대차 계약 후 1년이 지나고 임대인이 바뀌었는데, 퇴거를 알린 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없으니 보증보험을 가입했다면 그를 통해 돌려받으라고 했다는, 대위 변제 사례였습니다. 


당사자는 자신의 사례를 전하면서 “보증보험의 존재도 모르는 사람이 많고, 보증보험 가입 조건도 쉽지 않다”며 “2억 5천 짜리 전세를 계약하며 2억 정도의 은행빚을 지게 되는데 사회초년생에게 이 정도의 빚은 사회적 살인에 가깝다고 본다”고 호소하였습니다. 덧붙여 “임대인이 함부로 사기를 치지 못하도록 강력한 징벌적 규제가 필요하다고 본다”고 요구를 전했습니다.


이날 간담회에 참여한 민달팽이유니온 지수 활동가는 주거 상담과 교육을 바탕으로 한 현장 사례와 정책 개선 방안을 전달했습니다. 민달팽이유니온의 사례 대응을 통해 앞서 나오지 않았던 새로운 전세사기 유형 및 사례를 또 소개했는데요, 요약하면 아래와 같습니다.




1. 대출 이자 지원 사기 유형: 신축 빌라를 대상으로 대출 이자를 대신 내준다는 제안으로 계약을 유도하는 유형. 보증금과 대출 금리가 높아진 상황을 악용하는 사기! 보증 보험 가입이 거절 당할 경우 신용대출을 받아서라도 계약을 이행하거나, 고액의 계약금을 포기하는 선택지에 놓임. 전자의 경우 계약 종료시 억대의 보증금 미반환 문제를 겪기도 함.   


2. 물건을 소개한 중개사와 계약서에 적힌 중개사가 다른 경우: 1번과 동시에 벌어지기도 함. 이자 지원을 해주겠다는 내용의 확약서와 임대차계약서에 각각 다른 사람의 서명이 적히게 됨. 확약서에 서명한 사람이 실제 공인중개사인지도 증명되지 않는데다가 계약서가 아닌 확약서라는 새로운 서류를 작성했기 때문에 임대인과 중개사가 발뺌하기 쉬운 유형. 애초에 구조가 미리 설계되어 빠져나갈 구멍을 찾는 것이 쉽지 않음. 심증으로는 전세사기임이 확신되지만, 법적으로 사기가 성립되지 않았다고 보아 법적인 구제 장치도 마땅치 않다는 답변들만... 임대인과 공인중개사의 선의에 기댈 수 밖에 없는 상황. 공인중개사 중개사고 단속 및 자격 정지 등 지자체 역할이 있지만 제대로 이행되지 않고, 처벌도 미비함.





간담회가 있던 오늘도, 민달팽이유니온은 전세사기를 당한 청년들과 상담을 진행 중에 있습니다. 위에 언급한 사례들이 모두 어떤 청년의 불안한 현재이기도 한데요, 실제로 진행되고 있는 상황들을 설명하면서, 일부 공인중개사와 중개보조원, 임대인, 건축주 등이 얼마나 손쉽게 청년 세입자들의 전재산인 보증금들을 함부로 갈취하고 있는지를 면밀히 고발하고 싶었습니다. 


여러분, 중개사 ‘같은’ 사람이 대출이자를 대신 지원하겠다고 하면 그 계약은 절대로 하지 마세요. 그 사람이 중개사는 맞던가요? 내게 집을 보여준 사람과, 계약서에 서명하는 공인중개사가 아예 다른 사람은 아니던가요? 꼭 확인해주세요. 그리고 신축 빌라에서 흔히 발생하는 전세사기 유형들이 몹시 많으니, 신축일수록 꼼꼼히 설명해주는 중개사와 함께 집을 점검해야 해요. 그리고 임대인 없이 계약을 진행시키려 하면, 반드시 임대인 대리인 여부를 확인하는 서류의 실물을 꼭 받으세요. (이외에도 할 말은 많지만 다음 기회에 하기로 하고, 마저 활동보고 진행합니다…)


민달팽이유니온이 또 하나 주요하게 설명한 사례는 HUG의 보증보험 상품에 가입되지 않는 사각지대에 놓인 전월세 주택들입니다. HUG의 포용 범위 밖에 놓인 전월세 거주자들에 대한 국토부 차원의 정책 대응을 역설하며 ‘주거감독관’ 제도 도입을 제언하였습니다.


고용노동부에서는 근로감독관 제도를 통해 노동 현장에서 근로기준법에 규정된 근로 조건이 제대로 실시되고 있는지에 대한 감독을 진행합니다. 이를 통해 체불 당한 임금을 돌려받을 수도 있지요. 주거 분야에서도 이와 비슷하게 전월세로 거주하는 임차인들을 위한 국토교통부 산하의 주거 감독관 제도가 운영되어 1) 공인중개사의 정보 설명 의무가 제대로 이행되고 있는지 여부 및 2) 왜곡된 전월세 시장의 문제를 주거 복지의 차원에서 관리 감독할 수 있다면 청년을 비롯한 전월세 세입자들이 전세사기와 같은 시장의 횡포로부터 자유로울 수 있을 것입니다.


실제로 민달팽이유니온은 주거 상담과 교육을 진행하며 공인중개사의 설명 의무가 제대로 이행되지 않거나 가짜 임대인과 가짜 중개사가 활개치는 문제, 중개사과 임대인이 ‘짜고 치는’ 현장을 보고 듣습니다. 심지어는 온라인 중개 플랫폼에 올라오는 집들은 HUG의 보증보험 상품 가입이 되지 않는 위험한 집이라 임대인들이 홍보비를 내고 올린 집들이라는 현장들도 목도합니다. 


HUG의 전세 보증금 반환 보증 역시 100%의 해결책이 되지 못합니다. 상황에 따라 보증금의 100%를 책임지지 않을 뿐만 아니라, 입주 후에도 가입을 거절당하는 경우가 많습니다. 가입이 되지 않는다고 해 계약 파기를 자유롭게 할 수 있는 상황도 아닙니다. 이런 상황에서 청년 세입자들은 위험한 집에서 무사히 빠져나가는 방법으로 다음 세입자가 들어오기만을 바랄 수 밖에 없는 ‘폭탄 돌리기’의 굴레에서 헤어 나오지 못하고 있습니다.   


해당 피해가 계속해서 발생하는 구조를 근본적으로 바꾸는 것만이 해결책이 될 수 있습니다. 가장 저렴한 주거지였던 고시원이나 반지하 등 마저도 보증금이 자꾸만 오릅니다. 반지하나 고시원의 보증금이 수천 만 원에 이를 정도로 전월세 세입자의 보증금 부담이 극심한 상태인데요, 세입자들의 보증금을 먹이 삼아 주택 가격이 오르는 속도가 더욱 가팔라지고 있는 형국입니다. 사회 초년생이 형성할 수 있는 자기 자산의 크기는 크게 변하지 않았지만, 독립을 위해 마련해야 하는 보증금 크기는 빠르게 증가하고 있습니다. 계속해서 치솟는 집값과 세입자의 보증금으로 투기하는 주택임대차시장의 구조적 문제를 해결하지 않는다면, 수많은 유형으로 나타나는 전세사기의 완벽한 해결은 어려울 것입니다. 민달팽이유니온 지수 활동가는 이상의 내용으로 현장 사레를 전달하며 국토교통부가 근본적인 문제 해결 방안을 고민할 것을 촉구하였습니다.


간담회의 마무리에서 원희룡 국토교통부 장관은 “법의 사각지대를 이용해 사회 초년생을 먹잇감으로 삼는 것들에 대해 전면적인 검토 후 법적인 제재를 가할 수 있도록 하겠다”, “집값 안정 뿐 아니라 방치되어 있던 보증금 반환 문제도 주거 안정의 일환으로서 다루겠다”고 약속하였습니다. 그 약속, 임기 내에 꼭 지키길 바라겠습니다.


간담회 이후 국토교통부는 ‘전세사기의 주요 피해자인 2030 세대를 대표해 참석한 민달팽이 유니온의 지수 위원장은 청년 세대를 위한 전세사기 예방책 홍보 및 전세보증 가입률 제고를 위한 지원책 마련의 중요성을 강조하였다.’ 고 설명하였습니다. 그것도.. 중요..하죠..! 다만, 민달팽이유니온은 주거권 보장과 주거불평등 완화를 위한 활동에 매진하는 단체 아니겠습니까. 주거문제를 겪는 청년 당사자들, 특히 전월세계약에서 너무나 약자 위치에 처하는 청년 세입자들의 문제에 적극 대응해야 하는 곳이기도 하고요. 오늘 자리에서는 민유의 주거상담 현장에서 발생한 전세사기 사례 내용을 공유하면서 주거감독관 제도 도입과 근본적인 문제 해결을 위한 국토교통부의 대안 촉구 등을 제언했다는 사실을 활동보고를 통해 밝힙니다. 또한 전세사기 유형 별로 보다 적극 대응할 수 있는 제도 개선안을 함께 제언했습니다. 대항력은 즉시 발생해야 하고, 임대인의 체납 사실을 알 권리가 우리에게도 보장되어야 하며, 나쁜 공인중개사와 임대인은 처벌 받아야 합니다. 근본적으로는 계속해서 치솟는 집값을 바로잡고, 더 저렴한 집을 찾는 사람에게는 공공임대 등 보다 안전한 집들이 보장되어야 할 것이며, 민간임대차시장에 사는 세입자들의 권리를 보호하기 위한 장치도 마련해야겠죠.




여러분 전세사기 조심하세요. 그리고 우리가 뭘 몰라서 생기는 문제 아닙니다. 무법지대와 다름없는 주택임대차시장 때문임. 그러니까, 내가 더 공부하고 내가 더 똑똑해져야 하는 것이 아니라, 우리가 살고 있는 이 땅의 질서가 바로 설 수 있어야겠죠. 그렇게 되기 위해서 민유도 회원 여러분과 더 열심히 활동해나갈게요. 달팽달팽!   

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